マンション管理会社が更新拒否？撤退に至る理由と具体的な対応方法を解説
分譲マンション管理
2025.10.08
更新日 2025.10.09
マンションの管理会社は、建物の清掃や修繕対応、トラブルの一次受付などを担う重要な存在です。日常的な煩雑業務を代行してくれるため、多くの管理組合やオーナーにとって頼れるパートナーとなっています。
しかし近年では、「突然、契約更新は行わないと通告された」「管理会社が撤退することになった」といったケースもあるようです。こうした状況は管理体制の混乱を招き、住民トラブルの火種にもなりかねません。
本記事ではマンション管理会社が撤退する理由、撤退後のリスクや影響、そして新たな管理体制を築くための具体的な対応策を詳しく解説します。現在の管理体制に不安がある方や、今後に備えて知識を深めたい管理組合の方は、ぜひ参考にしてください。
目次
マンションの管理会社が撤退する理由
「長年マンションの管理を委託していたのに、急に撤退の通知が来た」といった事例は実際に発生しています。まずは管理会社が撤退を判断する背景について、代表的な4つの要因を見ていきましょう。
採算が合わない
マンション管理会社が撤退を決断する理由の一つに、「採算が取れない」ことが挙げられます。特に小規模なマンションでは、毎月の管理委託費が少額になるため、業務量に対して利益が見合わないと判断されやすくなります。 修繕工事やリニューアル業務に管理会社が関与できない場合は、付随業務による収益が見込めず、利益構造全体が弱くなってしまうでしょう。本来であれば、日常の管理業務に加えて大規模修繕工事の調整や見積もり取得なども管理会社の収益源になります。しかし、こうした収益機会が得られない場合、管理会社側としては「単体の管理契約では維持が難しい」と判断することがあります。
管理会社の人手が不足している
人材不足も、マンション管理会社が契約を継続できなくなる要因の一つです。特に近年は、業界全体で人手不足が深刻化しており、既存の人員だけでは十分なサービスが提供できないという声が増えています。
人手不足の背景には、以下のような2つの要因があります。
まず1つ目は、「管理業務主任者」の配置義務です。マンションの管理の適正化の推進に関する法律により、管理会社は受託している管理組合30件当たりに1名以上の管理業務主任者（国家資格者）を専任で設置しなければならないと定められています（第56条）。この人材を確保できなければ、新規契約はもちろん、既存契約の維持も難しくなります。
2つ目は、管理員の高齢化と担い手不足です。これまでは定年退職後の再就職先として人気だった管理員の仕事ですが、少子高齢化の影響や労働条件の厳しさもあり、応募者が減少しています。結果として現場に十分な人手を配置できず、業務負担が増加し、契約継続が難しくなるのです。
このような構造的な人手不足は、管理会社側だけでは解決しきれず、やむを得ず撤退に至るケースもあります。
※参考：e-Gov法令検索.「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」 ,（参照2025-08-07）.
※参考：国土交通省.「マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づくマンション管理業登録制度等（マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則案（マンション管理業部分））に関する意見とそれに対する国土交通省の考え方」 ,（参照2025-08-07）.
住人や管理組合から過剰な要求が多い
管理会社が撤退を決める背景には、委託先である住人や管理組合からの「過剰な要求」が関係することもあります。例えば一部の理事から頻繁に業務外の作業を要求されたり、短納期での対応を強いられたりすると、現場担当者の精神的・物理的な負担は増大します。高年齢の管理員に対して過大な業務負担を強いることも、現場維持が困難になる要因の一つです。
こうした状況が常態化すると、いわゆる「モンスター理事」や「クレーマー住民」の対応に追われ、業務に支障が出ることもあります。近年では、担当者に対する暴言や過度な指示を繰り返す行為が「カスタマーハラスメント（カスハラ）」として問題視されており、企業として対応を避ける傾向が強まっています。
実際2025年6月には、雇用主に対しカスハラ対策の実施を義務付ける法律「労働施策の総合的な推進並びに労働者の雇用の安定及び職業生活の充実等に関する法律」が成立しました。これにより、従業員を保護するために「継続困難な現場からは撤退する」という判断を下す管理会社も少なくありません。
住民側の無理な要求が続けば、管理会社にとって「リスクの高い委託先」と見なされ、契約更新を断られる可能性があるということを認識しておく必要があります。
※参考：e-Gov法令検索.「労働施策の総合的な推進並びに労働者の雇用の安定及び職業生活の充実等に関する法律」 ,（参照2025-08-07）.
マンションが老朽化している
築年数の経過によるマンションの老朽化も、管理会社が撤退を判断する一因となります。特に建物の劣化が進んでいるにもかかわらず、修繕積立金が不足している場合、必要な改修工事が計画通りに実施できない状況に陥りがちです。
管理会社としては、物件の安全性や衛生状態を保つ責任がありますが、資金面の制約から対応が難しいとなると、将来的なトラブルや住民からの苦情が頻発するリスクが高まります。また、老朽化した設備や共用部分を放置したままでは、事故や故障が発生する可能性もあり、その際に管理責任を問われる懸念もあります。
法的には管理会社が全ての責任を負うわけではありませんが、信頼性やブランドイメージへの悪影響を避けるため、撤退という選択肢を取るケースがあるのです。
マンション管理会社が撤退するとどうなる？
マンション管理会社が撤退した場合、次の管理会社が決まるまでの間は、原則としてオーナーや管理組合が業務を担う「自主管理」の状態に移行せざるを得ません。これは一時的な措置であっても、管理する側にとっては大きな負担となります。
例えば共用部分の清掃やゴミ収集の管理は、日々の生活環境に直結するため、対応を怠ると衛生状態が悪化しやすくなります。またエレベーターや給排水設備といった建物の主要インフラの点検・修繕についても、業者の選定や契約手続きなどを行う必要があり、専門知識がないまま進めると事故や不具合のリスクを高めかねません。
さらには、住民からの苦情対応や会計処理、修繕積立金の管理など、管理会社が日常的に担っていた業務を全て理事会が引き継ぐことになります。このような状態が長引くと、徐々に対応の手が回らなくなり、建物の維持管理が不十分なまま放置されることにもなりかねません。
こうした事態を放置すると、ゴミの滞留や設備の劣化が目に見えて進行し、住民の間で不満や対立が生まれやすくなります。管理費や修繕積立金の徴収が滞れば、資金不足によって必要な修繕が行えず、マンションの安全性や快適性に深刻な悪影響を及ぼす恐れもあるでしょう。最終的には、管理体制の不備が原因で資産価値が下落し、売却や賃貸が難しくなるケースすら考えられます。
マンション管理会社から突然撤退の通知が来た場合の対応方法
マンション管理会社との契約は、通常1〜2年の期間で締結され、更新の際にはオーナーや管理組合と協議の上継続されるケースが一般的です。しかし、近年では管理会社側から更新を拒否される「撤退通知」が一方的に送られてくる事例が増加しています。こうした通知は、原則として契約満了の3カ月前までに出される決まりとなっていますが、タイミングによってはオーナーや管理組合側が対応を十分に検討する余裕がないまま、契約終了を迎えることもあります。
本来であれば撤退に至るまでの過程で、管理会社から何らかの相談や交渉が行われることが望ましいです。しかしすでに採算が合わないと判断された物件や、トラブルの多い物件などに対しては、管理会社が一方的に契約終了を通告するケースもゼロではありません。
このような事態に直面した場合、オーナーや管理組合はまず、現在の管理会社と再交渉の余地があるかどうかを検討する必要があります。併せて、後任となる管理会社の候補を探す、あるいは一時的に自主管理に切り替えるといった選択肢も視野に入れるべきです。いずれにしても残された期間は限られているため、早急に対応方針を定め、住民の理解と合意を得るプロセスを進めていくことが求められます。
円滑な対応を行うためには、管理組合の理事会で早急に議題を取り上げ、必要に応じて専門家に相談しながら、適切な移行計画を立てることが求められます。具体的には、以下のような内容を検討すると良いでしょう。
役割分担を見直す
管理会社が人手不足などを理由に撤退を申し出てきた場合には、業務量の見直しによって委託継続の可能性を探れます。例えば共用部の清掃や簡易な点検、クレームの初期対応など、一部の管理業務を管理組合やオーナー側で引き受けることで、管理会社の負担を軽減できるかもしれません。
全てを丸投げするのではなく、管理会社と業務内容を再調整することで、契約の継続や再委託先の確保がしやすくなる場合もあります。
修繕積立金などの費用を見直す
管理委託業務が採算割れとなっていることが撤退理由である場合は、管理にかかる費用の見直しが必要になるケースもあるでしょう。具体的には管理委託費や修繕積立金の単価を見直し、現状に即した金額へ改定すると、管理会社にとって継続可能な契約条件を提示できる可能性があります。費用を現実的な水準に調整することで、管理会社にとっても継続的に管理を担うメリットが生まれます。
ただし住民にとっては負担増となるため、「何のための値上げなのか」「どれ程の改善が期待できるのか」を、丁寧に資料とともに説明しなければなりません。管理の品質と建物の資産価値を維持するために必要な投資であることを丁寧に説明し、合意形成を図ることが重要です。
マンションの独自ルールを改善する
一部のマンションでは、管理規約とは別に独自の運用ルールや業務指示を管理会社に課しているケースがあります。例えば管理費の徴収方法が特殊であったり、会計処理や報告書の様式が一般的な管理会社のシステムと合わず、手作業を強いられていたりするケースも少なくありません。
こうした独自仕様が管理会社にとって過剰な負担となっている場合には、業務効率やコストに見合わないと判断され、撤退の一因となることもあります。対応策として、他物件と同様の標準的な運用ルールへ見直すことで、管理会社の負担を減らし契約の継続を打診できる可能性があります。
新しい管理会社を探す
既存の管理会社との再契約や調整が難しい場合は、新たな管理会社を探すのも有力な選択肢です。管理会社には主に、分譲会社などを母体とした「デベロッパー系」、中小規模で独立した「独立系」、建物の設備管理に強い「ビルメンテナンス系」があります。それぞれの会社に強みと弱みがあるため、管理組合のニーズや物件規模、立地条件に合った会社を選定することが重要です。種類別の特徴と注意点、向いている物件を以下にまとめました。
＜デベロッパー系＞
■特 徴：親会社が大手不動産会社。組織力が強い
■注意点：費用がやや高め
■向いている物件：大規模物件、分譲型
＜独立系＞
■特 徴：中立性が高くフレキシブルな対応が可能
■注意点：サービスの質にバラつきあり
■向いている物件：中規模〜小規模
＜ビルメンテナンス系＞
■特 徴：清掃や設備管理に強い
■注意点：管理運営のノウハウに差が出る
■向いている物件：設備の多いマンション
例えば、デベロッパー系は大手ゆえに安定したサービス品質が期待できる反面、費用が割高になる傾向があります。一方の独立系は柔軟な対応が期待できるものの、会社によって対応力に差が出る可能性は考慮しておきましょう。またビルメンテナンス系は建物管理に強みがありますが、居住者対応や総会の運営支援に関してはやや不慣れな場合もあります。
管理会社の切り替えを機に、積立金や管理規約の見直しを含めた体制整備を進めることもできます。新たな契約に際しては、複数社から見積もりを取り比較検討することで、物件に適したパートナーを見つけましょう。
新しいマンション管理会社との契約手順
ここで、新しい管理会社を選ぶ際はどのような段取りで進めていくべきか、基本的な手順をご紹介します。
条件を明確にする
新たな管理会社に求める条件を明確にするには、まず現在の委託内容を把握することが出発点です。契約内容を洗い出し、サービスの範囲や対応の質、過去のトラブル状況などを整理することで、改善すべき点が可視化されます。
この段階では理事会や一部の役員だけで話を進めるのではなく、全ての区分所有者から幅広く意見を集めることが大切です。特に現状の不満や改善要望を把握するために、全戸にアンケートを実施すると効果的です。住民それぞれの立場やニーズを反映した条件設定が、最終的に満足度の高い契約につながります。
複数社から見積もりを取る
条件が整理できたら、その内容に合致する管理会社を4～5社ピックアップし、具体的な提案と見積もりを依頼します。このとき比較検討がしやすいよう、全ての会社に対して同一条件での見積もり提示を依頼することが重要です。
管理会社ごとに提案内容や金額の内訳が異なるため、表面的な価格差だけで判断せず、各社の業務内容や対応姿勢、柔軟性も比較材料として検討しましょう。また担当者の説明の分かりやすさや誠実さなども、契約後の運営を左右する要素です。
住民説明会を開く
見積もりや提案内容をもとに候補を絞り込んだら、選定した管理会社に住民向けの説明会でプレゼンテーションを行ってもらいます。この説明会にはできるだけ多くの住民に参加してもらい、質疑応答の場も設けて透明性を確保しましょう。理事会や役員だけで決めてしまうのではなく、最終的な選定にあたってもアンケートを実施し、住民の総意を反映させると良いです。
プレゼン後のアンケート結果や参加者の意見を踏まえ、最終的に管理会社を1社に決定します。このプロセスを丁寧に進めることで、住民間の納得感を高め、将来的なトラブルの回避にもつながります。
契約を締結する
新しい管理会社が決まったら、契約手続きに移りましょう。まず管理組合として臨時総会を開き、新たな委託契約に関する議案を正式に決議します。もし定期総会が近く予定されている場合は、その場で議案を扱うことも可能です。
委託契約の承認には管理規約で定められた賛成数（一般的には議決権の過半数または特別多数）が必要です。規定を満たして可決された場合には、管理会社と正式に契約を結び、必要書類を取り交わして業務引き継ぎの準備を進めます。併せて旧管理会社との契約終了日や、スケジュールの調整も忘れずに行いましょう。
新しいマンション管理会社を選ぶ際の注意点
管理会社の変更は将来のマンション運営に大きな影響を与えます。そのため長期的な視点でパートナーを選定することが重要です。最後に、管理会社の選定時に押さえておくべき具体的なポイントについて解説します。
委託内容と範囲を明確に決める
管理会社によって対応できるサービス範囲や粒度は異なります。例えば以下のような点を事前に確認しましょう。
● 24時間対応の緊急受付があるか
● 修繕計画の策定支援が受けられるか
● 専門的な技術相談に対応できるか
また、フル委託ではなく「選択型委託」を導入することで、コストを抑えつつ必要な業務だけを任せる運営方法もあります。
金額だけを見て管理会社を選ばない
価格が安ければそれだけで魅力的に映るかもしれませんが、安さの裏には業務品質の低下があることも多いです。
例えば共用部分の清掃が行き届かない、住民からの問い合わせ対応が遅いといった問題が発生しやすくなります。逆に高過ぎる場合は住民負担が増えるため、内容とのバランスが重要です。
長期的に委託できる会社かどうかを確認する
委託先の安定性を見極めるためには、企業としての経営基盤や経営年数、同業他社と比較したときのシェアや実績などをチェックすることが重要です。また日常的にやり取りを行う担当者の対応姿勢やコミュニケーションの質も、長期的な信頼関係を築く上で大きなポイントとなります。信頼できる管理会社かどうかを見極めるために、過去の対応事例や他マンションでの評判を確認するのも有効です。
【まとめ】
マンション管理会社の撤退は、オーナーや管理組合にとって大きな問題です。突然の通知に焦らず、原因を見極め、冷静に対応することが求められます。
管理会社との関係を見直し、必要に応じて条件を再調整すれば継続が可能な場合もあります。また新しい管理会社を探す際は、単に価格で判断するのではなく、サービス内容や信頼性、将来の関係性を重視することが大切です。
現在の管理に課題を感じている方、新しい委託先を検討している方は、中央ビル管理にご相談ください。長年の実績と専門的なノウハウを生かし、マンションの管理課題を共に解決いたします。ぜひお気軽にお問い合わせください。
監修
（株）中央ビル管理 取締役 江本 昌央氏
所属/（株）中央ビル管理取締役 業務管理部部長
保有資格/ 宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士
