不動産投資で法人化をするメリットとは？注意点や法人化で成功するためのコツを解説
相続・不動産投資
2026.02.03
更新日 2026.02.04
不動産投資は個人として行うこともできますが、事業規模がある程度大きくなり、収入が増えてきたら法人化を検討するのも一つの方法です。
法人化をすると税制上で大きなメリットがありますが、その反面、法人を立ち上げるためのコスト負担や社会保険への加入義務など、いくつか注意が必要な点もあります。法人化を検討する場合はメリットとデメリットの両方を理解し、慎重に検討することが大切です。
そこで本記事では、不動産投資における法人化の仕組みや、税制上のメリット、法人化をする際に注意したいポイント、法人化を成功させるためのコツについて解説します。法人化を検討されている方や、個人との違いを知りたい方はぜひ参考にしてください。
目次
不動産投資における法人化の概要と仕組み
不動産投資における法人化とは、個人として不動産投資を行っていた人が会社を設立し、法人としてその事業を引き継ぐことです。個人事業主から法人に成ることから、法人成りとも呼ばれています。
法人化をするとさまざまなメリットがあるため、個人として行っていた不動産投資の規模がある程度大きくなったタイミングで、法人化を検討する方が多いです。なお、不動産投資の法人化には大きく分けて3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。
不動産所有方式
不動産所有方式とは、法人が不動産を取得し、管理・運営を行う方式のことです。個人が法人成りした場合、個人として所有していた物件を法人に移転し、管理・運営をしていくことになります。
この場合、家賃収入の100％が法人の収益となるため、後述する所得分散（家族に給料を支払うなど）の効果が高くなるという点が特徴です。
その反面、不動産移転時に登記費用や譲渡税が発生するなど、金銭面での負担が大きくなる可能性があります。
不動産管理委託方式
不動産管理委託方式とは、個人が所有している物件の管理業務を法人成りした会社として請け負う方法のことです。
このケースでは物件の所有権を法人に移転しなくて済むため、移転に伴う手間やコストを省けるという利点があります。ただし法人としての収益は、物件の所有者（個人）から支払われる管理料のみとなるため、収益はさほど大きくなりません。
法人化には設立当初に初期費用がかかる上、従業員がいる場合は社会保険料の企業負担分も発生するため、ある程度の経営コストが必要です。そのため、事業規模がある程度大きくなければ会社として設立・経営していくのが難しくなる可能性があります。
一括借り上げ方式
一括借り上げ方式とは、個人が所有している物件を法人成りした会社として一括で借り上げて運営する方法で、サブリース方式とも呼ばれています。
所有権が個人から移転しないという点は前述した管理委託方式と共通していますが、一括借り上げ方式の場合、法人は管理業務だけではなく、入居者の募集など運用全般を担うところが特徴です。業務範囲が広くなり、管理委託方式よりも法人の収益が大きくなるため、会社として運用しやすいという利点があります。
ただし業務引継ぎに当たっては、法人自体が入居者と契約し直す必要があります。個人として行っていた不動産投資ですでに入居者を抱えている場合、契約の変更手続きが必要になる点に注意が必要です。
また空室が目立つ場合は赤字経営になるため、法人成りするメリットが薄れる可能性もあります。
法人化による税制上の5大メリット
不動産投資で法人化をすると、税制面で以下5つのメリットを期待できます。
一定以上の所得がある場合に節税になる
一定以上の所得がある場合、個人として所得税を納めるよりも、法人として法人税を納める方が節税になります。以下では両者の比較のために、所得税と法人税（資本金1億円以下の普通法人の場合）それぞれの税率と控除額を一覧にまとめました。
【所得税】（※1）
■課税所得額1,000円～194万9,000円 税率5％ 控除額0円
■課税所得額195万円～329万9,000円 税率10％ 控除額97,500円
■課税所得額330万円～694万9,000円 税率20％ 控除額42万7,500円
■課税所得額695万円～899万9,000円 税率23％ 控除額63万6,000円
■課税所得額900万円～1,799万9,000円 税率33％ 控除額153万6,000円
■課税所得額1,800万円～3,999万9,000円 税率40％ 控除額279万6,000円
■課税所得額4000万円～ 税率45％ 控除額479万6,000円
【法人税（資本金1億円以下の普通法人、令和7年4月1日以降に事業開始）】（※2）
■年800万円以下の部分 →税率15％（所得金額が年10億円を超える事業年度については17％）
■年800万円超えの部分 →税率23.20％
上記の表の通り、所得税は課税所得額が増えるほど税率や控除額が増えていく累進課税方式が採用されています。課税所得額が少ないうちは法人税より税率が低く、所得税の負担もさほど大きくなりません。
しかし、課税所得額が330万円を超えると20％の税率が適用されるため、年800万円以下の税率が15％（または17％）の法人税よりも税率が高くなります。
法人税は年800万円を超えると23.20％まで税率が上がりますが、一方の所得税も年695万円～899万9,000円までは23％、900万円を超えると33％まで上がります。実際の損益分岐点は経営状況によって異なりますが、年間の所得が330万円を超える場合は、法人化して法人税を納めた方が節税になるケースが多いといえるでしょう。
※1 参考：国税庁.「No.2260 所得税の税率」（参照 2025-12-22）
※2 参考：国税庁.「No.5759 法人税の税率」（参照2025-12-22）
経費の範囲が拡大される
法人化をすると、経費として計上できる範囲が拡大されるのも大きなメリットの一つです。所得税や法人税の対象となる課税所得は、収益から経費を差し引いて算出するため、経費が多ければ多いほど節税になります。
個人の場合、事業に必要な費用は経費として計上できますが、自分への給与は経費に含められません。そもそも個人事業主には自分への給与という概念がなく、経費として扱うことができないためです。
一方、法人の場合は役員報酬として自分に給与を支払うことが可能であり、経費として計上できます。毎月の給与だけではなく、賞与や退職金も経費として扱えるため、長い目で見ればかなりの節税になるでしょう。また法人の場合は契約者と受取人を法人名義にすれば、自分（法人代表）の生命保険を全額経費にすることもできます。
このように、個人なら経費として認められない項目も、法人になれば認められるケースが増えることから、税制面でかなり有利になると考えられるでしょう。
ただし、上記のルールを適用するには一定の要件を満たす必要があります。例えば役員報酬は、事前確定届出を提出していない場合や、役員報酬が過大であると判断された場合は経費として計上できないため、注意しましょう（※1）。
また解約返戻率が高い保険商品は、支払時に一括で全額を計上することはできません。この場合、最初に一定の保険料を計上し、その後は保険期間の経過に応じて段階的に損金処理することになります（※2）。
※1 参考：国税庁.「9 役員給与等」（参照2026-01-09）
※2 参考：国税庁.「No.5364 定期保険及び第三分野保険の保険料（保険料に相当多額の前払部分の保険料が含まれない場合）の取扱い（令和元年7月8日以後契約分）」（参照2026-01-09）
所得の分散効果を期待できる
所得の分散効果とは、給料を家族などに支払っている実態がある場合に期待できる節税効果です。前述したように、個人が納める所得税は課税所得額が多くなるほど税率が高くなる累進課税となっています。
そのため、法人代表だけではなく、その身内（配偶者や子など）にも役員報酬を支払えば、所得が分散されるぶん、適用される税率も低くなり、トータルで見ると節税になります。
例えば法人代表（夫）が年間で1,000万円の役員報酬を得た場合、代表個人にかかる所得税は1,000万円 × 33％ - 153万6,000円（控除額） = 176万4,000円です。一方、同じ1,000万円を法人代表とその妻の2人に分けて支払った場合、1人あたりの所得税は500万円 × 20％ - 42万7,500円 = 57万2,500円です。
2人合わせると114万5,000円となるため、代表1人に1,000万円の役員報酬を支払うよりも節税になります。
なお、個人事業主であっても、青色事業者になれば家族に対して青色事業専従者給与を支払うことで所得分散ができます。ただし、青色事業専従者になるには、その年を通じて6カ月を超える期間、青色事業に専ら従事する必要があり、かつ給与の額も従事した労働の対価として妥当と見なされる額に設定しなければなりません（※）。
そのため、法人の役員報酬よりも給与額が低くなる可能性が高く、思ったような所得分散ができない可能性があります。また法人の場合は役員に支払われた退職金を経費計上できますが、青色事業専従者の場合は経費対象外です。
以上の点から、個人として家族に青色事業者専従者給与を支払うよりも、法人として家族に役員報酬を支払う方が所得の分散効果が高くなる可能性があるでしょう。
※ 参考：国税庁.「No.2075 青色事業専従者給与と事業専従者控除」（参照 2025-12-22）
欠損金の繰越控除の期間が長い
欠損金の繰越控除の期間が個人より長くなるのも法人化ならではのメリットです。欠損金の繰越控除とは、事業で出た欠損金（赤字）を翌年以後に繰り越せる制度です。
法人税は課税所得に所定の税率を乗じて計算するため、課税所得がマイナス（赤字）であれば当然納税額は0になります。課税所得と欠損金を相殺してもなお、欠損金に余剰がある場合、それを翌年以後に繰り越せば、翌年以後の課税所得を減らせます。
特に中小法人の場合、繰越欠損金の全額を控除できるため、赤字が出た場合は税金の負担を大きく減らせるところがメリットです（※1）。
この欠損金の繰越控除の期限について、個人の場合は赤字が出た翌年以後3年間のみですが、法人の場合は翌年以後10年間にわたって繰り越すことができます（※2）（※3）。期限が長いほど欠損金を無駄なく繰り越せるため、法人の方が節税しやすい仕組みになっています。
※1 参考：欠損金繰越控除制度の概要（参照 2025-12-22）
※2 参考：国税庁.「No.2070 青色申告制度」（参照 2025-12-22）
※3 参考：国税庁.「No.5762 青色申告書を提出した事業年度の欠損金の繰越控除」（参照2025-12-22）
税金以外でも有利！不動産投資で法人化をすると得られるその他のメリット
ここまで主に税制面でのメリットをご紹介してきましたが、その他にも法人化をすることで期待できる利点があります。その最たるケースが資金調達のしやすさです。
融資元である金融機関は返済能力を重視するため、個人よりも社会的信頼性の高い法人の方が審査に通りやすくなるといわれています。審査をパスしやすいというだけではなく、金利で優遇を受けたり、返済期間に猶予があったりと、有利な条件で借り入れしやすいのも大きなメリットです。
法人化のデメリットと注意すべきコスト問題
個人から法人になることには多くのメリットがある一方、注意が必要な点もいくつかあります。
特に、コスト面での負担が大きくなる可能性があるため、良い面ばかりに着目せず、気を付けるべきポイントもしっかり理解しておきましょう。
法人化をするための手間と費用がかかる
個人が法人化をするためにはさまざまな準備や手続きが必要になるため、手間と費用がかかります。法人設立時に発生する主な費用は以下の通りです。
● 定款費用
● 登録免許税
● 社印の作成費用・印鑑証明書の取得費用
● 資本金
● （不動産所有方式の場合）移転登記費用の登録免許税
定款とは企業の根本原則を記載した書類のことで、法人設立時に必ず作成しなければなりません。また設立する法人が株式会社や一般社団法人、一般財団法人などの場合は、その正当性を証明してもらうための費用が必要になります。定款の認証費用は法人の形態などによって異なりますが、1万5,000～5万円です（※1）（※2）。定款は自分で作成することもできますが、行政書士や司法書士に依頼した場合は数万～数十万円の報酬が発生します。
また株式会社等を設立する際は法務局で登記手続きが必要になりますが、資本金の額に応じた登録免許税を納めなければなりません（※3）。さらに、不動産所有方式の場合、物件の所有権を個人から法人に移転しなければならないため、移転登記費用の登録免許税が発生する点にも注意が必要です（※4）。
なお、法人設立時の資本金については、法的に下限額が定められていないため、1円からでも法人化をすることはできます。ただし、金融機関によっては融資の際に資本金を基準にするところもあるため、融資を検討している方は注意しましょう。
※1 参考：J-Net21.「定款とはどんなものですか？一から自分で作れるものですか？」（参照2025-12-22）
※2 参考：e-Gov法令検索.「公証人手数料令」（参照2025-12-22）
※3 参考：法務省.「株式会社の設立手続（発起設立）について」（参照2026-01-09）
※4 参考：国税庁.「No.7191 登録免許税の税額表」（参照2026-01-19）
法人住民税を納める必要がある
法人住民税とは、法人が事業所を設置している自治体に納める税金のことです。都道府県に納める都道府県民税と、市町村に納める市町村民税の2種類があり、法人はその両方を原則として事業年度の終了日の翌日から2カ月以内に納める必要があります。
法人住民税には、資本金等の額に応じて決められた税金を支払う均等割と、法人が国に納めた法人税額に一定税率を乗じて計算する法人税割の2つがあります（※）。このうち、法人税割は法人税額が計算の基準になっているため、税額が0 = 課税所得がない（赤字）場合は、納税は不要です。
ただし、均等割は資本金を基に計算されるため、その事業年度が黒字だったか赤字だったかにかかわらず、一定の税金を納めなければなりません。法人住民税は個人のときには発生しない税金であるため、法人化によって増える大きな負担の一つとされています。
※ 参考：総務省「法人住民税」（参照2025-12-22）
社会保険への加入義務がある
法人は、社会保険（厚生年金保険・健康保険など）への加入が法律で義務づけられています（※）。
個人事業所の場合、常時従業員を5人以上雇用していることが加入義務の条件ですが、法人の場合はたとえ被保険者が法人代表1人であっても社会保険に加入しなければなりません。
社会保険の加入手続きに手間がかかる上、法人の場合は会社と加入者が半分ずつ保険料を負担する仕組みになっていることから、従業員が増えるほど会社の負担も大きくなります。
※ 参考：厚生労働省・日本年金機構 「社会保険（厚生年金保険・健康保険）への加入手続はお済みですか？」（参照2025-12-22）
譲渡所得税の負担が大きくなりやすい
法人になると、不動産を売却したときに、負担する譲渡所得税が大きくなりやすいのも注意が必要なポイントの一つです。
譲渡所得税は売却金（譲渡価額）から取得費や譲渡費用、特別控除額を差し引いた額（課税譲渡所得額）に一定の税率を乗じて計算しますが、個人の場合、その物件の所有期間が5年を超えていると軽減税率が適用される仕組みになっています（※1）。所有期間が5年を超えると大幅に税率が下がるため、物件を長く保有する場合は大きな恩恵を受けられます。
具体的には、所有期間が5年以下なら39％（所得税30％、住民税9％）、5年超えなら20％（所得税15％、住民税5％）です（※1）（※2）。
法人の場合は、上記の軽減措置の適用対象外となるため、個人に比べると長期保有によるメリットは薄くなります。
※1 参考：国税庁.「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」（参照2025-12-22）
※2 参考：国税庁.「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」（参照2025-12-22）
法人化を目指すなら安定した不動産投資が不可欠
不動産投資で法人化をすると、主に税制面で大きなメリットがありますが、それは家賃収入が一定の水準に達した場合の話です。年間の所得が330万円を超える場合は法人化による恩恵を受けられる可能性がありますが、逆にいうと所得が330万円を下回るケースでは、法人化によるメリットが半減する恐れがあります。
前述の通り、法人化はメリットだけではなく、設立時に手間とコストがかかる、法人住民税の納税や、社会保険への加入が義務づけられているなど、注意しなければならない点も少なくありません。
そのため、法人化した後はそのメリットをできるだけ長く維持できるよう、安定した不動産収入を確保する必要があります。具体的には以下のようなポイントを押さえておくことが重要です。
物件選びのコツを押さえる
不動産投資では、市場の動向を読み取り、賃貸需要が安定している物件を選ぶことが重要です。
賃貸需要が高いエリアの物件を運用すれば、空室リスクが少なくなり、安定した収入を確保できるでしょう。
無理のない収支計画を立てる
不動産投資を成功させるには、無理のない収支計画を立てることも重要なポイントです。前項で、賃貸需要の高い物件を選ぶのが成功の秘訣と説明しましたが、ニーズのある物件は競争率が高い上、価格も割高になりがちです。
不動産投資は初期費用だけではなく運営のための維持費もかかるため、身の丈に合わない物件を購入すると経営コストの確保が難しくなる可能性があります。
物件探しは重要ですが、その先の運営コストも見越して予算を決めるようにしましょう。
不動産所有方式なら、信頼できる管理会社を選ぶことも大切
不動産所有方式の場合は、物件の入居率を高い状態で維持するために、空室リスク対策やトラブル対策に強い管理会社とパートナー契約を結ぶことも安定した経営につながります。不動産所有方式で法人化した場合、入居者募集から物件の管理・運営、日常のメンテナンス、クレーム対策まで全てオーナー1人で行う必要があります。しかし現実には、これらの業務を1人で担おうと思うと、困難なケースも多いです。
そこで上手に活用したいのが不動産管理会社です。オーナー自身が管理会社となることが前提の不動産管理委託方式や一括借り上げ方式とは異なり、不動産所有方式なら外部の管理会社に業務を任せられます。不動産管理のプロに委託すれば、効果的な空室対策やトラブル対策を実施してくれるため、物件の入居率を高く維持しやすくなるでしょう。
ただし、管理会社と一口にいってもノウハウや実績には差があります。管理体制に問題がある業者に委託すると、かえって空室率が高くなったり、退去者が続出したりする原因になります。実績があり、信頼のできる管理会社と二人三脚で不動産投資を進めることが、安定した家賃収入を得るコツです。
【まとめ】法人化した後の安定経営を支えてくれるパートナーを選ぼう
不動産投資の法人化を行うと、主に税制面でさまざまなメリットを受けられます。ただし、その恩恵を受け続けるには安定した家賃収入を確保していかなくてはなりません。
そのため物件選びや収支計画は慎重に行いましょう。不動産所有方式の場合は信頼できる管理会社に依頼し、プロの力を借りながら安定した経営を目指すのもおすすめです。特に法人化をきっかけに事業規模の拡大を考えている場合、空室対策やトラブル対策、日々の管理業務などの難易度が高くなることが予想されます。
中央ビル管理は、25,000戸を超える豊富な管理実績を基に培ったノウハウを駆使し、オーナーさまの賃貸経営を全力でサポートいたします。管理と仲介を一本化したサービスにより、店舗間のネットワークを活用することで、スピーディな空室解消が可能です。
「税金対策で法人化を検討しているけれど、安定した家賃収入を得られるか不安」という方は、ぜひ株式会社中央ビル管理までお気軽にご相談ください。
監修
（株）中央ビル管理 取締役 江本 昌央氏
所属/（株）中央ビル管理取締役 業務管理部部長
保有資格/ 宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士
