アパート・マンションの空室対策18選！対策前に見直すべきことも解説
賃貸経営
2025.10.10
更新日 2025.10.14
この記事ではアパートやマンションの空室でお悩みのオーナーさまに対し、空室対策の基本から見直すべきポイント、即実行できる方法、中長期的な施策、退去予防まで18の具体策を丁寧に解説します。費用対効果やターゲット設定など、空室率改善に必要な考え方も網羅。賃貸経営の安定化に向けた一歩として、ぜひご活用ください。
アパートやマンションを所有する不動産オーナーにとって、空室対策は賃貸経営を安定させるために欠かせない取り組みです。近年は、首都圏の郊外エリアや地方都市を中心に空室率の上昇が続いており、単なる家賃調整や募集強化だけでは空室を埋められないケースも増えてきました。
こうした背景の中、空室を「埋める」ための対策から、「選ばれる物件」にするための施策へと、戦略の見直しが求められています。本記事では、すぐに実行できる対策から中長期的な投資を要する施策、さらには退去予防を視野に入れた空室対策まで、18の具体策を網羅的に解説します。長期的な安定経営に向けてぜひ参考にしてください。
目次
アパート・マンションの空室対策がオーナーにもたらすメリット
賃貸経営における空室対策は、収益面の向上だけではなく、物件を守るための「資産管理」の一環として考えることが重要です。まずは空室対策の実施による主なメリットをご紹介します。
安定した家賃収入が見込める
物件の空室が解消されると毎月の家賃収入が安定し、賃貸経営のキャッシュフローが良好な状態が保たれます。ローン返済や修繕積立など、経営に必要な支出にも計画的に対応しやすくなるでしょう。
また満室状態が続くことで長期的な収益の見通しが立ちやすくなり、資金繰りにも余裕が生まれます。これは将来的な物件のリニューアルや新規投資を行う際にも、大きな後押しとなるはずです。
物件の資産価値を維持できる
空室の多い物件は、管理が行き届いていない印象になりがちです。その結果、不動産としての評価額や査定価格が下がる可能性があります。長期的に保有する場合はもちろん、将来的な売却や相続を視野に入れる際にも、資産価値を維持しておくことが大切です。
定期的な空室対策を行い、入居者が途切れず住み続けてくれる物件にすることで、見た目や設備状態も維持され、管理の質も保たれるでしょう。
設備トラブルや不法侵入のリスクを減らせる
空室状態が長引くと設備の稼働が止まり、給排水設備やエアコンなどの劣化が早まる可能性があります。管理の目が届かなくなることで、漏水や電気系統の不具合といったトラブルの発見も遅れやすいです。
また人の出入りがない部屋は、防犯面でもリスクが高まります。空き巣や不法侵入、放火といった犯罪のターゲットになりやすいため、空室を放置することは、建物全体の安全性にも悪影響を及ぼします。
定期的に入居がある状態を保つことは、こうしたリスクを未然に防ぐためにも効果的です。
空室対策の前に見直すべきこと
空室対策を実行する前に、まずは現在の状況を見直すことが重要です。入居者が物件を選ぶ際には、立地や家賃だけではなく、設備や管理状況、情報の見やすさといった複数の要素が判断材料となります。
以下のポイントを押さえて確認し、必要に応じて修正を行いましょう。
入居者募集に十分な情報が掲載されているか
室内や外観の写真は、単に掲載されているだけでは不十分で、実際の室内の様子が伝わる構図や生活イメージが湧く内容であることが求められます。また間取り図の見やすさや設備情報の有無、周辺環境の説明が不足していると、入居検討から外される可能性もあります。
最低限の情報がそろっているか見直すことで、空室解消への第一歩を踏み出せるでしょう。
適正家賃になっているか
空室が続いている場合、家賃設定が現状と合っていない可能性もあります。近隣エリアの相場や競合物件の家賃、築年数や設備水準などを踏まえ、現在の家賃が適正かどうかを検討することが大切です。
管理体制に問題はないか
どれだけ条件が良い物件でも、管理が行き届いていないと入居希望者の印象は悪くなります。共用部分の設備が壊れたままだったり、ゴミ置き場が乱れていたりすると、内見時の第一印象を損ねてしまい、結果として成約率が下がるかもしれません。
また入居後に対応が遅い、トラブル時に担当者と連絡がつきにくいといった管理会社の不備があると、早期退去やクレームの原因となり得ます。こうした事態を避けるためには、管理会社の対応力や業務範囲を再評価し、不満があれば他社への変更も選択肢に入れておくと良いでしょう。
ターゲット層は今のままで良いか
物件が持つ特徴と、募集している入居者像との間にズレがある場合、入居が決まりにくくなる可能性があります。例えば最寄り駅から遠い立地の物件は、設備が整っていてもファミリー層からは敬遠される可能性があります。また、単身者向け物件でバストイレ一体型の古い設備のままでは、20代の社会人から選ばれにくくなるでしょう。
こうしたギャップがある場合は、設備や条件を柔軟に調整すると、空室解消につながることもあります。
アパート・マンションの空室対策17選
空室を解消するには、状況や物件の特性に合わせた対策を選ぶことが重要です。空室対策には、すぐに取りかかれる低コストなものから、設備導入など投資を伴う中長期的なものまで、さまざまな選択肢があります。
ここでは、実際の現場で効果が期待できる17の空室対策を、「今すぐできる対策」「中長期で考える対策」「退去予防としての対策」の3つに分類して紹介します。
すぐに実行できる空室対策
空室対策の中でも費用をあまりかけずに取り組める方法は、すぐに始めやすいのが特長です。まずは即実践できる対策を具体的に紹介します。
家賃や管理費を調整する
空室対策として最初に目がいくのが家賃の見直しですが、単に価格を下げるのは得策とは言えません。安過ぎる家賃では物件のグレードや印象が下がり、結果として入居者から避けられてしまうリスクもあります。
そこで有効なのが、家賃と管理費のバランスを調整する方法です。例えば家賃自体は据え置きつつ管理費を減額することで、入居者にとっての「実質的な負担額」を下げられます。また家賃を少し下げて管理費を上げると、入居者の心理的なハードルを下げる効果が期待できます。
敷金・礼金を下げる／フリーレント制度
入居時の初期費用は多くの入居希望者にとって大きな負担となるため、敷金・礼金を抑えることは有効な空室対策になるでしょう。特にいわゆる「ゼロゼロ物件」は、若年層や転職・進学などのライフイベントを控えている層に人気があり、他物件との差別化にもつながります。
また「フリーレント制度」の導入で、最初の1カ月分の家賃を無料にすることも効果的です。これにより入居者の心理的ハードルが下がり、検討対象に入りやすくなると期待できます。
ペット・外国人・高齢者などの入居制限を緩和する
入居制限を緩和すると、募集対象となる入居者の幅を広げることが可能です。例えばペット可物件は根強い需要があり、供給が少ない地域では競争力を高められる要素となります。また外国人労働者や高齢者の単身世帯が増加している中で、これらの層を受け入れる体制を整えれば、空室率改善にも直結するでしょう。
ただしトラブル防止のためには、ルールの明文化や、入居前の説明強化などの対応が必要です。制限を緩和する場合は、管理体制とのバランスを取りながら慎重に進めましょう。
仲介会社・営業担当者との連携を強化する
仲介会社や営業担当者と連携し、物件の魅力や強みを的確に伝えるのも、空室対策の基本です。定期的なミーティングを実施したり、現地での物件説明会を開催したりすることで、営業担当の理解度と提案力が高まります。
また物件資料やアピールポイントは、常にアップデートしておくことが大切です。築年数が経っていても、最近リフォームした設備や周辺環境の改善など、新たな訴求点を明示することで差別化につながります。
AD（広告料）や紹介制度を強化する
仲介会社への「AD（広告料）」を増額することは、営業活動の優先度を高める有効な手段です。特に繁忙期や競合物件が多いエリアでは、ADの有無や金額によって紹介率が変わる場合もあります。
また既存入居者や関係者からの紹介に対して報酬を設ける「紹介制度」も有効です。紹介制度では、信頼関係のある人からの推薦という安心感が加わるため、ミスマッチも起こりにくい傾向にあります。
いずれも一時的なコストは発生しますが、成約率が高まることで早期に空室を埋める効果が期待できます。
より広く募集できる管理会社に変える
物件の露出を増やすためには、複数の仲介店舗に情報を展開できる「マルチ店舗展開型」の管理会社に変えるのも選択肢の一つです。
エリア内に支店や提携先を多く持つ管理会社であれば、より多くの見込み客に物件情報が届きやすくなるでしょう。ネットワークを活用して、法人契約や地方からの転居希望者にもより柔軟に対応できると期待できます。集客力の高い管理体制を整えることで、空室の早期解消が実現しやすくなるはずです。
共用部や室内の清掃・内見準備を徹底する
共用部や室内が清潔に保たれていないと、たとえ条件が良くても入居希望者の意欲が下がってしまう場合があります。清掃の徹底に加えて、内見時にはカーテンを開けて明るさを確保したり、室内の換気をしたりといった細かい配慮が必要です。
入居者が実際の生活をイメージしやすいよう、小物や家具の設置を行う「ホームステージング」をするのも有効な方法です。
募集図面・写真・PR文の質をさらに工夫する
物件の魅力をよりしっかりと伝えるには、情報を「そろえる」だけではなく、「選ばれる」ための工夫をすることが重要です。写真・図面・PR文は、物件そのものではなく”印象”を伝えるツールであることを意識しましょう。
写真は、ただ部屋を撮影するのではなく、広角レンズを使って奥行きを感じさせる、自然光が入る時間帯に撮るなど、視覚的に訴える工夫をするのが効果的です。間取り図は、家具の配置イメージを加えたり動線の分かりやすさを強調したりすることで、暮らしのシーンを想像しやすくなります。またPR文では「在宅ワークに適した間取り」や「駅からの帰り道が明るく安心」といった生活者視点の表現を取り入れると、差別化につながります。
これらの要素は一度作って終わりではなく、競合物件やターゲット層の変化に応じて定期的に見直し、更新することが大切です。
オンライン内見・セルフ内見を導入する
近年は入居希望者のライフスタイルも多様化しており、現地まで足を運べない方に向けた「オンライン内見」や、立ち会い不要の「セルフ内見」のニーズが高まっています。内見予約の受付や鍵の受け渡しなどの運用体制を整え、スマートフォンやパソコンで室内の様子を確認できる仕組みを用意すれば、非対面でもスムーズな対応が可能となるでしょう。
投資が必要な中長期の空室対策
短期的な対策だけではなく、将来的な空室リスクの軽減や物件価値の維持を見据えた中長期の取り組みも重要です。一定の初期投資は必要ですが、その分入居率の向上や家賃維持、長期入居につながる可能性が高く、費用対効果の面でも検討する価値があります。
ここでは、入居者の満足度やニーズに応えることで、物件の魅力を高める中長期的な施策を紹介します。
人気設備の導入（宅配ボックス・Wi-Fiなど）
近年の
入居者ニーズの中でも特に人気が高いのが「宅配ボックス」や「無料インターネット（Wi-Fi）」の導入です。
単身者や共働き世帯では不在時の荷物受け取りが課題となっており、宅配ボックスがある物件は入居候補として優先されやすくなります。またWi-Fiが無料の物件は若年層に特に人気があり、スマートフォンやパソコンを多用する現代では、初期設定なしで利用できる利便性が選ばれる理由となります。
セキュリティ設備の強化（防犯カメラなど）
防犯カメラやオートロックなどのセキュリティ設備は、入居者にとって安心感を与える重要な要素です。物件のイメージ向上だけではなく、長期入居を促す効果も期待できます。特に女性の単身者や小さなお子さまを持つ家庭にとっては、防犯設備が整っているかどうかが物件選びの決め手になる場合もあるでしょう。
リフォーム・リノベーションの実施
古くなった内装や間取りをリニューアルすると、物件の競争力を高められます。部分的な改修（床材変更、壁紙交換など）にとどまらず、間取りの変更や機能追加を行えば、より大きな付加価値を生み出せるでしょう。
例えば2DKを1LDKに改修してリビングを広くしたり、独立洗面台や対面キッチンを導入したりと、より暮らしやすい間取りに再構築するのが良いです。地域やターゲット層に合わせたテーマを設定することで、家賃の維持やアップも見込めます。
デザイナーズ・バリアフリー・サービスアパートメント化
物件に独自の魅力を付加する方法としては、「特化型物件」への転換も一つの選択肢です。例えば内装にこだわったデザイナーズ物件は若年層に人気があり、高めの家賃設定でも選ばれる傾向にあります。
また高齢者の増加に対応し、段差のない床や手すりの設置、見守りサービスなどを取り入れるのも有効です。家具家電付き、清掃サービス付きなどの柔軟なオプションを追加すれば、短期滞在向けのサービスアパートメントとして、法人契約や外国人の長期出張にも対応できるでしょう。
外国語対応・通訳サービスの導入
外国人労働者や留学生などの入居が増加している中で、言語の壁を越える取り組みはますます重要になっています。賃貸借契約に関する書類を英語や中国語など多言語で用意する他、入居案内や生活ルールを翻訳した資料を提供すると、入居者の安心感を高めることができます。
さらには通訳サービスを導入することで、トラブル発生時の対応もスムーズになるでしょう。運用方法としては、外部の通訳センターと提携し、必要に応じて電話通訳やチャットサポートを活用する方法が一般的です。
クレジットカード決済など支払い手段の拡充
家賃の支払い方法にクレジットカード決済や口座振替、スマートフォン決済などの選択肢を用意することで、入居者の利便性が向上します。特にクレジットカード払いは、ポイントがたまるなどの理由から、若年層やビジネスパーソンに好まれています。
導入には決済代行業者との契約やシステム手数料の負担が発生しますが、近年では低コストで対応可能なサービスも多いです。オーナー側にとっても、家賃の未納リスクを軽減し、集金業務の効率化が図れるというメリットがあります。
退去時の原状回復を早く済ませ、募集を開始する
空室期間が長引く原因の一つには「原状回復の遅れ」があります。退去から次の募集開始までの時間をできる限り短縮するためには、あらかじめ工事業者を確保しておく、クリーニングと修繕を同時進行で依頼するなど、段取りを整えておくことが効果的です。
例えば退去立ち合いと同時に見積もりを実施し、その日のうちに施工手配を行う体制を組んでおくことで、1～2週間程で次の内見対応が可能となるケースもあります。
退去予防としての空室対策
空室対策は、新たな入居者を獲得することに加えて、今住んでいる入居者に「住み続けてもらう」ことでも実現できます。むしろ退去を未然に防ぐための対策は、原状回復や再募集のコストをかけずに空室リスクを抑える合理的な方法と言えるでしょう。
ここでは、退去防止に有効な取り組みについて紹介します。
入居者との良好な関係を築く（満足度・安心感の向上）
入居者に安心して長く住んでもらうためには、オーナーや管理会社との関係性が重要です。例えば年末年始のあいさつや誕生日のメッセージカード、季節ごとのお知らせなど、ちょっとしたコミュニケーションの機会を作ることで、「大切にされている」と感じてもらえるでしょう。
最近では、メールやSNSを活用して定期的な情報発信を行うケースも増えています。また入居者専用の相談窓口やLINEでのチャット対応を設けるなど、気軽に連絡できる体制を整えれば、トラブルの早期解決や信頼感の向上にもつながるはずです。
こうした取り組みはクチコミ評価の向上にも寄与し、他の入居希望者に対する物件イメージを良くする効果も期待できます。結果的に、空室率の低下と満足度の高い賃貸経営が実現しやすくなると考えられます。
意見箱やアンケートを通じたフィードバック体制
入居者の要望や不満を把握するには、能動的に意見を集める仕組みが必要です。エントランスや共用ポスト付近に意見箱を設置する方法の他、定期的なアンケート調査を実施するのも効果的です。質問項目には「設備面の不満」「住環境への要望」「管理会社への評価」などをバランス良く盛り込みましょう。
オンラインでの回答フォームを使えば、若い入居者にも回答してもらいやすくなります。回答のしやすさや匿名性にも配慮すると、率直な意見を得やすいです。
なお収集した意見は放置せず、共用部の改善や対応策の周知に活用することが大切です。改善姿勢が伝わり、満足度と信頼感の向上につながるでしょう。
空室対策をする上で大事な考え方
空室対策は、ただ手当たり次第に施策を講じれば成果が出るものではありません。まずは現状の分析を行い、課題を整理した上で、その物件に適した方法から段階的に実施していくことが重要です。
本記事で紹介したように、空室の原因や物件の特性はそれぞれ異なるため、「どの対策が有効か」は状況によって変わってきます。特に空室率や予算、目指す期間によって取るべき対策は異なるので、複数の観点からの戦略設計が求められます。
最後に、空室対策を成功させるために押さえておきたい考え方を、3つの視点から確認しておきましょう。
現在の空室率や問い合わせ状況から対策を検討する
第一に重要なのは、空室の「原因」を数値データから読み取ることです。自社物件の空室率が周辺と比較して高い場合は、条件や魅力が競合に劣っている可能性があります。
募集を開始してからの経過日数、問い合わせ件数、内見数、そして申込率といったKPI（重要指標）を追跡することで、どの段階で入居が止まっているのかを可視化できるでしょう。例えば問い合わせは多いのに内見につながらない場合、写真やPR文の見せ方に課題があるかもしれません。
数字に基づいた分析は、思い込みによる対策の乱発を防ぎ、効果的な改善へ目を向けるきっかけとなります。
予算やコストから対策を検討する
空室対策には一定の費用がかかるものもありますが、全てに高額な投資をすれば良いという訳ではありません。重要なのは「費用対効果」を意識した選択です。
例えば入居者募集の写真や文章を改善する、敷金礼金を見直すといった方法は、初期費用をほとんどかけずに始められる対策です。一方、人気設備の導入や内装リフォームなどは、コストはかかるものの中長期的な入居率の改善につながると期待できます。
収支状況と照らし合わせながら、実行可能な範囲、かつ、より効果の見込める対策から優先的に取り組みましょう。
短期・中期などの目標から対策を検討する
空室を早急に埋めたいという短期的な視点と、物件価値を高めて長く選ばれる物件にしたいという中長期的な視点の両方を持つことが、効果的な空室対策には欠かせません。例えば家賃やフリーレント、広告の調整によって短期的に募集を強化しながら、中期的にはターゲット層の見直しや設備の刷新、リフォームによる住環境の改善といった施策を進めることが、継続的な満室経営につながります。
最終的には出口戦略（売却や建て替え）を見据えた空室対策を計画に組み込むことで、資産全体の価値向上にも寄与する結果が期待できます。
【まとめ】
効果のある空室対策を実施するには、まず現状を的確に分析し、その上で物件の状況に合わせた多角的なアプローチを講じることが大切です。一度対策を行えば終わりという訳ではなく、市場環境や入居者ニーズの変化に対応しながら、継続的な見直しを行っていく必要があります。
また費用や効果の見極めが難しい場合や、空室が長期化している場合には、専門家への相談も一つの有効な手段です。
中央ビル管理では、賃貸物件の空室対策や管理改善を幅広くサポートしています。賃貸経営に不安がある方や、物件の稼働率を上げたいとお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
監修
（株）中央ビル管理 取締役 江本 昌央氏
所属/（株）中央ビル管理取締役 業務管理部部長
保有資格/ 宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士
