マンション管理会社とは？管理組合との違いや管理会社の選び方も解説
分譲マンション管理
2025.08.27
更新日 2025.08.28
マンション管理会社とは、建物や設備の維持管理、事務手続きなどの管理業務全般を代行する会社です。本記事では、マンション管理会社の特徴や管理組合との違い、マンション管理を管理会社に委託するメリットとデメリット、管理会社の選び方などについてご紹介します。
マンション管理会社とは、共用部分の設備管理や入居者の問い合わせ対応、事務手続きといった管理業務全般を代行し、管理組合だけでは対応が難しい専門的な業務をサポートする役割を担っている会社です。マンション管理を管理会社に委託することで、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。
本記事では、管理会社の主な役割や管理組合との違い、信頼できる管理会社の選び方などについて詳しく解説します。
目次
マンション管理会社と管理組合の違いは？
マンションの住環境を快適に保つためには、適切な管理体制が欠かせません。マンション管理にはさまざまな種類や委託方式があるため、マンションの規模や住民の意向などを考慮した上で、状況に合った管理方式を選ぶことが重要です。
マンション管理の主な担い手として、マンション管理会社と管理組合が挙げられます。まずは、両者の違いや主な役割について詳しくみていきましょう
マンション管理会社について
マンション管理会社とは、管理組合に代わってマンションの管理業務を行う専門業者です。マンション管理会社は管理組合から業務を委託される立場にあり、事務管理業務をはじめ、建物や設備の点検、清掃、工事や修繕時の業者とのやりとり、立ち会いといった日々の管理業務を幅広くサポートします。多くの場合、共用部分のメンテナンスに関わる実務の大半を、マンション管理会社が中心となって担っています。
ただし、マンション管理会社はあくまで業務を代行する立場であり、マンション管理の主体ではありません。マンション管理会社は管理組合のパートナーとして日々の管理業務や技術的な支援を担う存在に過ぎないため、マンションの管理方針に関する決定権は、あくまで管理組合にあります。物件の資産価値を維持するためには、管理全般を管理会社に任せきりにするのではなく、管理組合が主体的に判断し運営していく姿勢が大切です。
マンション管理組合について
マンション管理組合とは、マンションの各部屋を所有する区分所有者全員で構成される団体です（※）。賃貸入居者や所有者本人ではない家族は、通常、管理組合員には含まれません。
マンション管理組合が担う主な業務は、建物の共用部分や付属施設の維持管理、会計業務、日常的なトラブル対応、住民への連絡業務などです。このような管理方針に関する判断や意思決定が必要な場合、管理組合は総会と呼ばれる会議で話し合いを行い、出席者の多数決によって総意を決定します。
なお、マンション管理には法律や建築、会計などの専門知識が求められる場面もあり、全ての業務に管理組合のみで対応するのは困難なこともあります。そのため、実際の管理作業は管理組合が選んだマンション管理会社に委託するケースが大半です。
※参考：国税庁.「建物の区分所有等に関する法律（令和7年5月30日施行）」（P1, 区分所有法第三条）（参照2025-06-06）.
マンション管理会社への委託方式
マンションの管理業務は多岐にわたる上、専門的な知識が必要となる場面も多いため、管理会社に業務を委託するのが一般的です。管理会社への委託方式は、主に以下の3つに分けられます。
● 全部委託方式
● 一部委託方式
● 自主管理（非委託）
マンションの規模や状況を考慮した上で、コストと負担のバランスが取れる適切な委託方式を選びましょう。ここではマンション管理会社への主な委託方式について、それぞれの特徴やメリットと併せてご紹介します。
全部委託方式
マンション管理会社への委託方式のうち、一般的なのが全部委託方式です。全部委託方式を選んだ場合、基幹事務をはじめとする管理業務全般をマンション管理会社に任せることになります。
マンションの管理の適正化の推進に関する法律によると、基幹事務の具体的な業務内容は次の通りです（※）。
● 管理組合の会計の収入および支出の調定
● 出納（すいとう）
● マンション（専有部分を除く）の維持または修繕に関する企画または実施の調整
上記の通り、全部委託方式では、マンション管理に関するお金の出入りから建物の維持管理、修繕計画といった主要な管理業務を全て管理会社に任せます。この方式を採用すると、管理の専門家である管理会社が業務を行うため法令に沿った適切な管理や適切な維持管理が行われやすく、長期的に安定する体制が整うのが大きなメリットです。
一部委託方式
一部委託方式とは、マンション管理業務の一部だけを管理会社に依頼し、残りは管理組合が行う方法です。業務の分担の仕方は、管理組合によって異なります。例えば、マンションの維持や修繕に関する計画や調整といった業務は管理組合で行い、会計や出納などの専門性の高い業務だけを管理会社に委託するといった分担が可能です。
この方式では、管理組合が自ら業務に関わる部分があるため、区分所有者一人ひとりの管理に対する意識が高まりやすくなります。ただし、管理組合が業務の一部を担う分、理事会や住民側の手間や負担が増えるデメリット
もあります。
自主管理
自主管理とは、マンション管理業務全般を管理会社に委託せず、管理組合のメンバーが自ら担う方式です。この方式では管理会社への委託費用が不要となるため、コスト削減のメリットがあります。
例えば、管理業務が比較的少ない10戸ほどの小規模マンションであれば、共用部分の清掃や会計処理なども話し合いでスムーズに進めやすいため、自主管理の採用が可能なケースもあります。しかし、30戸以上の中規模マンションになると入居者同士の利害が複雑化して業務量も増えるため、自主管理を採用すると管理組合の負担が大きくなりがちです。さらに、会計や法務、建築などの専門知識が求められる場面では対応が難しくなることもあるため注意が必要です。
※参考：e-Gov法令検索.「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」.“第二条”（参照2025-06-06）
管理会社の仕事内容
ここから、マンション管理会社が担っている具体的な仕事内容についてご紹介します。
マンション管理会社は、建物の維持管理に関する幅広い業務を行っています。建築や設備に関する専門知識が必要となる場面や、漏水・停電といった緊急トラブルが発生した際には、経験豊富なスタッフが所属する管理会社の存在が非常に大切です。
事務管理業務
マンション管理において重要なのが、管理組合の円滑な運営の基盤となる事務管理業務です。事務管理業務には、管理組合が管轄する会計・出納業務や、マンションの維持・修繕に関する調整業務などが含まれます。
マンション管理会社とは、管理費や修繕積立金の徴収、滞納者の確認、各種経費の支払い、月ごとの会計報告の作成といったお金に関する管理業務全般を担い、管理組合の運営をサポートします。また、管理組合が開催する理事会や総会の支援、総会議事録、契約書などの重要書類の適切な管理も事務管理業務の一部です。
清掃業務
マンションの快適な住環境を保つ上で欠かせないのが清掃業務です。入居者が心地良く暮らせる環境を維持するためには、共用部であるエントランスやロビー、ごみ置き場、廊下、外階段、壁のガラス部分などを清潔に保つ必要があります。
汚れや傷みが放置されると、美観が損なわれるだけではなく、建物自体の劣化や資産価値の低下にもつながるため注意が必要です。多くの場合、マンション管理会社は、専門知識や技術を持つ清掃業者に業務を委託しています。
管理員業務
管理員業務とは、マンションの住環境を整えるために必要な日常業務全般を指します。管理員業務の種類は、主に以下の4種類です。
● 受付業務
● 点検業務
● 立会業務
● 報告連絡業務
受付業務とは、入居者や来訪者からの問い合わせ対応や、設備の使用申請、備品管理などです。管理員はマンションに常駐し、入居者への窓口としての役割を果たします。点検業務の主な内容は、マンション内の共用部分や設備に異常や故障がないかの確認です。不具合があれば、専門業者への修理依頼や清掃の手配を行います。
立会業務は、マンション内での修繕工事や設備点検がある際に業者が適切に作業を行っているかを確認し、住民の暮らしを守るための業務です。報告連絡業務は、日々の業務内容や発見した不具合、住民からの要望などを管理会社や管理組合に共有する重要な業務です。
建物・設備管理業務
建物・設備管理業務とは、建物の安全性を保つために共用部分や設備全般を点検し、必要に応じて修理や清掃を行う業務です。具体的には、エレベーターや消防設備、電気設備、給排水設備、機械式駐車場の定期点検などがこれに当たります。
このような作業は専門的な知識や技術を必要とすることが多いため、マンション管理会社が全てを担うのではなく、他社の専門業者に委託するケースが一般的です。特にエレベーターや消防設備については、それぞれ法律で定期点検が義務付けられており、必要な資格を持つ専門業者が点検を実施します（※1）（※2）。
※1 参考：国土交通省.「昇降機（エレベーター、エスカレーター等）について（定期検査報告制度）」 ,（参照2025-06-06）.
※2 参考：e-Gov法令検索消防法.「第十七条の三の三」 ,（参照2025-06-06）,
管理会社に管理を委託するメリット
ここからは、マンション管理会社に管理を委託する主なメリットについてご紹介します。
マンション管理業務は多岐にわたるため、管理組合だけで対応するのは難しい場合があります。建物の管理には専門的な知識や資格が求められる場面もあるため、必要に応じて専門の管理会社に業務を委託するのが一般的です。
特に大規模なマンションや築年数の経った建物では、日常的なメンテナンスや修繕計画の立案などに専門性が求められるため、管理会社のサポートが重要となるでしょう。
管理工数を減らせる
マンションの管理業務を管理会社に委託するメリットの一つが、管理工数を大幅に減らせることです。マンション管理には、入居者との賃貸借契約や共用部分の点検、修繕の手配、入居者からの問い合わせ対応、会計業務など多岐にわたる作業が伴います。
管理会社に委託すれば、このような日々の業務を経験豊富なプロが代行してくれるため、管理組合や入居者の負担を大幅に軽減可能です。また、会計処理や報告書作成などを第三者である管理会社に委託することで管理の透明性が高まるため、入居者とのトラブル予防につながる点も注目されています。
入居者満足度が向上する
マンションの管理を専門の管理会社に委託するメリットとして、入居者満足度の向上が挙げられます。入居者に長く住み続けてもらうためには、快適な住環境を提供する体制づくりが欠かせません。
例えば、管理組合が入居者対応を行う場合、対応の遅れやサービスの質にばらつきが出やすいのが難点です。その点、管理会社の中には年中無休の相談窓口を設けているところも多く、夜間や休日でも充実したトラブル対応が可能となります。このような対応の早さやサービスのクオリティ向上は、入居者との信頼関係を築く上で非常に重要です。
ノウハウを得られる
マンション管理を管理会社に委託することで、賃貸管理に関するさまざまなノウハウを得られるメリットがあります。管理会社は、賃貸管理に関する専門知識や豊富な実務経験により、建物の維持管理や設備点検、入居者対応などを効率的に行っています。例えば、日常清掃の頻度や修繕計画の立て方、法令遵守のポイントといった自主管理では得にくい実践的な知識を、専門家と連携することで間接的に学べるのは大きなメリットです。
これらの業務を委託することで、オーナー側も、どのような管理が必要で、どのように進めるべきかという実務の流れを理解しやすくなります。将来的に一部委託方式や自主管理へ移行したい場合にも、この経験が大きな助けになります。
管理会社に管理を委託するデメリット
マンション管理業務には専門的な知識や即時の対応が求められる場面があるため、業務の全般あるいは一部を管理会社に委託するのが一般的です。ただし、管理会社への委託にはいくつかのデメリットも伴うため注意が必要です。ここでは、マンション管理会社に管理を委託するデメリットについてご紹介します。
管理委託費用がかかる
管理会社に管理を委託するデメリットとしてまず挙げられるのが、管理委託費用がかかることです。
また、管理委託費用とは別のコストが発生する可能性もあります。具体的には、建物の保守・点検、管理業務代行などがあり、物件の状況や契約内容によって異なりますが、負担が増加する可能性があるので注意しましょう。
管理会社によって管理の質が左右される
管理会社によって管理の質が左右されることも、マンション管理を管理会社に委託するデメリットの一つです。サービスの質の低い管理会社に委託すると、入居者からのクレーム対応が遅れたり、共用部分の清掃が行き届かなくなったりするなど、マンションの住環境に悪影響が生じます。
また、管理会社は複数の物件を抱えていることが多いため、人手不足で管理が行き届かなくなるケースも少なくありません。入居者満足度の低下や住環境の悪化は、結果として物件の資産価値の低下につながるため注意が必要です。
管理会社の選び方とポイント
ここからは、管理会社の選び方や重視したいポイントについてご紹介します。マンションの住環境を快適に保つには、賃貸管理会社の見極めが大切です。特に入居者対応の質は、入居者満足度に直結します。トラブルへの対応が遅かったり、説明が不十分だったりする場合、入居者の不満が募り、退去やクレームにつながるため注意しましょう。
評判や口コミが良いか
賃貸管理会社を選ぶ際は、利用者の口コミや評判を調べることも大切です。インターネット上のレビューサイトやSNS、不動産業界のフォーラムなどを参照し、実際にその管理会社を利用した人の意見を参考にしましょう。
評判や口コミは、対応の速さやスタッフの態度、トラブル時の対応など、契約前には分かりにくい部分を把握するのに役立ちます。ただし、口コミには個人の感情が反映されていることもあるため、全てを信じるのは危険です。口コミと合わせて、実績や数字などの客観的な情報を基に多角的に調べるよう心掛けましょう。
トラブル発生時に早急に対応してくれるか
管理会社を選ぶ際は、トラブル発生時に早急に対応してくれるかどうかの見極めが大切です。例えば、夜間に水漏れや設備の故障といった緊急性の高いトラブルが起きたとき、対応が遅い会社では被害が拡大するリスクが高まるため、結果として入居者からの信用を失いかねません。24時間体制で対応できる専門業者と提携している管理会社に委託することで、このようなリスクを軽減できます。
また、連絡のスムーズさだけではなく、対応の質についても確認しましょう。担当者の態度が悪かったり、説明が不十分だったりすると、入居者が不安や不快感を覚える原因です。入居者満足度の低下による退去やクレームを防ぐためにも、オーナーや入居者からの問い合わせに対して迅速かつ丁寧に返答してくれる会社を選ぶことが重要です。
管理会社の経営状態が良いか
管理会社を選ぶ際、その会社の経営状態が健全かどうかも重要な判断基準の一つです。通常、マンション管理を管理会社に委託すると、入居者から集めた家賃は管理会社を通してオーナーに支払われます。管理会社の資金繰りが悪化した場合、家賃の送金が滞り、オーナーにとって重大な収入の損失につながる恐れがあります。
また管理会社の経営悪化により、管理業務が十分に行き届かなくなることも深刻な問題です。特に清掃業務や入居者からの問い合わせ対応といった日常的な管理業務が滞ると、入居者満足度が低下し、物件の価値そのものが大きく損なわれます。管理会社の経営状態を調べる際は、信用調査会社の評価や財務諸表といった第三者による情報を活用して、会社の健全性を客観的に見極めましょう。
【まとめ】マンション管理は信頼できる管理会社に委託しよう
マンションの管理は、入居者の快適な生活と物件の資産価値の維持に大きく関わる重要な業務です。マンションの管理業務を管理会社に委託する際は、その地域の特性を理解した上で、迅速かつ柔軟な対応ができる会社を選ぶことが大切です。管理会社の選定は、集客力や口コミ、会社の経営状態などを確認して慎重に行いましょう。
株式会社中央ビル管理は、埼玉・東京・千葉の一部のエリアに特化して賃貸住宅の募集や管理を行う地域密着型企業です。事業展開地域を営業拠点から車で1時間以内に限定しており、さらに物件のすぐ近くに営業所があるため利用しやすいでしょう。埼玉・東京・千葉でマンション管理の委託をご検討中の不動産オーナーの方は、ぜひ株式会社中央ビル管理にご相談ください。
監修
（株）中央ビル管理 取締役 江本 昌央氏
所属/（株）中央ビル管理取締役 業務管理部部長
保有資格/ 宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士
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