マンション管理会社を変更する方法と注意点！メリット・デメリットと合わせて解説
賃貸経営
2025.07.16
更新日 2025.07.18
安定したマンション経営を実現するには、管理会社の適切な対応が欠かせません。現在の管理会社に不満がある場合は、提案力の高い管理会社へ切り替えることを検討しましょう。
マンション経営をしていると、管理会社に対して「対応がイマイチ……」と悩むことはありませんか。担当者の変更で解決できればよいですが、管理会社自体に問題がある場合は、管理を委託し続けていても想定している効果が得られない可能性があります。そのようなときは、今後の経営発展のためにも管理会社の変更を検討しましょう。
本記事では、マンションのオーナーの方に向けてマンションの管理会社を変更するメリットやデメリット、変更する際の手順などを解説します。
目次
管理会社の変更は可能！
マンションの管理会社は、契約期間中でも変更できます。契約期間中の解約だからといって法的な問題に問われるわけでもなく、管理の質向上や管理体制の見直しなどの理由で解約できます。
ただし、変更するには、現在締結している管理委託契約を解約しなければなりません。契約書に記載された期間（一般的には3ヶ月前）までに書面で申し出れば解約できます。
しかし、中には解約日を独自に設定している場合もあります。まずは契約書の内容を確認し、記載されている解約条件を確かめることが重要です。
管理会社変更のきっかけは？
管理会社の変更を検討しているオーナーの方の中には「どのような理由でも管理会社を変更してよいのか……」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
変更を検討するきっかけには、以下のようなケースが挙げられます。
●管理会社の対応に不満がある
●管理会社から管理委託費の値上げ要請があった
●空室率を改善したい
どのような理由やタイミングでの変更が多いのか、代表的なケースを確認しておきましょう。
管理会社の対応に不満がある
まず挙げられるのが、管理会社の対応への不満です。不満の原因は、会社全体に向けられるものと、担当者個人に向けられるものに分かれます。
例えば、管理体制はしっかりしているものの、担当者が無愛想だったり、連絡を返してくれなかったりする場合、担当者を変えれば改善される可能性があります。
一方で、管理会社の雰囲気が高圧的だったり、約束した日時に管理を実施しなかったりする場合は、会社の管理体制に問題があるかもしれません。この場合、担当者だけを変えても、会社の方針や考え方が変わらない限り、不満は解消されないでしょう。
「管理体制を見直してほしい」と依頼しても改善されない場合は、期待していた費用対効果が得られない可能性があります。このような状況では、新しい管理会社に切り替えた方が、安定した賃貸経営を実現できるでしょう。
管理会社から管理委託費の値上げ要請があった
管理委託費の値上げ要請も、変更を検討するケースの一つです。値上げには、業界全体で起きている人件費の高騰などの理由が大きく関わっています。決して、不当に委託費を請求しようとしているわけではありません。
人材の確保が難しくなった分、管理会社は人材を集めるために、より高い給与や充実した待遇を提示しなければなりません。そのため、管理体制はそのままで委託費だけが値上げされる場合があります。
値上げは経営に大きく影響するため、これを機に管理会社の変更を検討する場合もあります。
空室率を改善したい
空室率の改善目的で変更するケースもあります。
空室率が高いと家賃収入や駐車場収入が不足し、経営を継続するのが苦しくなる可能性があります。経営悪化につながるだけではなく、マンション自体の資産価値が下がり、将来の売却価格が下がるリスクも無視できません。
一般的には、3カ月以上空室が続いている、もしくは全体の2割程度しか入居していない場合は、今後対策を練っても空室が埋まらない可能性があります。空室が続いているマンションは、市場で価値が少ない物件と見なされ、売り手が付かないリスクも考えられます。
立地や築年数によっては空室の発生がやむを得ない面もありますが、立地が良いのに空室が続いている場合は、管理会社に十分な集客力がないと判断してもよいでしょう。
今後の経営を立て直すためにも、集客力が高い管理会社への切り替えを検討しましょう。
管理会社を変更するメリット
管理会社を変更すると、経営状況の立て直しなど、さまざまな面でプラスの効果が期待できます。
具体的に得られるメリットは、以下の通りです。
● 管理委託費を見直せる
● 管理の質が向上する
● 新たな提案をしてもらえる
このように、管理会社の変更は今後のマンション経営に良い影響をもたらす可能性があります。また、メリットを事前に知っておけば、管理会社を変更するかしないかの判断がしやすくなるでしょう。
実際にどのようなメリットが得られるのか、現在の経営状況を踏まえながら整理してみましょう。
管理委託費を見直せる
理委託費を見直せる点は、管理会社を変える大きなメリットといえます。管理委託費は、マンション管理を委託していれば毎月発生する費用です。同じ内容のサービスであれば、よりコストパフォーマンスに優れた管理会社に切り替えることで、支出を抑えられる可能性があります。
管理会社を切り替える際は、相見積もりを行うのが一般的です。相見積もりでは、複数の管理会社が、契約獲得を目指して委託費を抑えた提案を出してくれる可能性があります。そのため、結果としてコストダウンにつながる可能性が高まります。
一社だけの見積もりで決めると、相場より高い委託費を請求されるリスクもあるため、複数社に依頼しましょう。
管理の質が向上する
管理会社を変更すると、管理の質が向上する可能性があります。現在の管理会社のサービスが費用に見合わない場合、支払っている委託費が無駄になる恐れがあります。
例えば、掃除が行き届かずマンションの見栄えが悪化していたり、トラブル対応が遅れていたりする場合は、管理会社を見直すことで改善が見込めるでしょう。そのまま経営を続けていると、マンションの資産価値が低下するリスクが高まるため、変更を検討しましょう。
サービス内容が充実しており、丁寧な対応をしてくれる管理会社であれば、マンションが適切に管理され、住民の暮らしやすさの向上も期待できます。資産価値の低下リスクも抑えられるでしょう。
ただし、管理の質を向上する分、委託費が高額になる場合があります。サービス内容だけではなく、費用が適正価格かどうかも確認しながら進めるとよいでしょう。
新たな提案をしてもらえる
管理会社を変更することで、今後の経営発展につながる新たな提案を受けられる可能性があります。
マンション経営は、一つの戦略だけで成功するとは限りません。時代や経営環境に応じて、市場のニーズが変化していくためです。提案力が長けている会社に委託すれば、時代とともに変わるニーズに対応しながら経営を続けられるでしょう。
例えば、現在は車を持たない人が増えており、駐車場がなかなか埋まらないケースも多く見られます。管理会社を変更すれば、駐車場の空きスペースを外部の人に貸し出す仕組みを提案したり、料金の見直しを行ったりと、具体的な改善策を提示してくれる可能性があります。
提案力に不満があって変更を検討している場合は、安定した経営を続けて効果的な出口戦略を実現するためにも、早めに見積もりを依頼しましょう。
管理会社を変更するデメリット
管理会社を変更すれば、委託費の見直しでコストダウンが図れたり、管理の質が向上してより良い暮らしにつなげられたりする場合があります。しかし、その一方で「管理の質が低下する可能性」のようなデメリットも生じます。
デメリットを把握せずに手続きを進めると、思わぬトラブルに発展する恐れがあるため注意しましょう。ここでは管理会社を変更する際に起こり得るデメリットやリスクを解説します。
管理の質が低下する可能性がある
管理の質が低下する可能性がある点も、念頭に置いておきましょう。
管理委託費の削減目的で変更する場合、費用を抑えるために管理内容やサービスの範囲を削減せざるを得ないことがあります。サービスの範囲を減らすと、これまで提供されていた掃除や巡回点検の回数が減る、トラブル対応が遅れるといった問題が出てくる恐れがあります。
管理の質の低下は、住民の満足度や住み心地、資産価値の低下につながる可能性があるため注意しましょう。
近年は、人手不足で人件費の高騰が続いており、委託費を低く見積もるのが難しくなっています。委託費の削減だけを目的にせず、適正な価格で必要なサービスが提供されるかを見極めることが大切です。
住民の暮らしやマンションの資産価値を守るためにも、本当に管理会社を変更すべきかどうか慎重に判断しましょう。
不動産管理会社の選び方
管理会社の選び方を知らないまま契約を進めると、契約後にトラブルが発生したり、集客に頭を悩ませたりする可能性があります。
管理会社選びは、住み心地や経営の安定に直結する重要なポイントです。大きなメリットをもたらしてくれる会社と出会うためにも、以下のポイントを意識して選定しましょう。
●集客力や空室を埋めるための提案があるか
● 地域の情報に詳しいか
● トラブル発生時に早急に対応してくれるか
● 管理会社の経営状態が良いか
● 担当者の対応が良いか
集客力や空室を埋めるための提案があるか
マンション経営を成功させるには、集客力が高く、空室率改善のための提案力がある管理会社に委託する必要があります。
提案力がない管理会社は、空室が目立っているときに「家賃を下げて集客を図ろう」としか伝えてこない場合があります。家賃が市場価格と比べて高かったり、築年数に見合った家賃でなかったりする場合は、賃料を下げて入居者を募集するも一つの方法です。
しかし、必ずしも家賃に問題があるとは限らず、しっかり調査すれば別の問題が浮き彫りになってくる可能性があります。提案力が高ければ、市場調査を行った上で適切な改善策を考えてくれるでしょう。
集客力があるかどうかは、管理会社のWebサイトなどで平均空室期間や入居率を確認するのがおすすめです。空室期間が短ければ、高い集客力がある管理会社と判断できます。
地域の情報に詳しいか
地域の情報に詳しい管理会社は、物件の周辺環境や入居者層を把握しているため、より効果的な集客戦略を立てられます。
例えば、家賃相場や住んでいる人の特徴など、地域のリアルな情報をつかんでいると、入居者を集めるための具体的なアドバイスを受けられます。地域に根差した経営を進められれば、需要が高いマンションとして資産価値向上が期待できるでしょう。
また、地域密着型の管理会社なら、トラブルがあった際にすぐ駆け付けてくれる場合があります。
「大手管理会社に任せれば安心」と考えがちですが、地域密着型であれば、大手では把握していない地域事情を知っているケースが多いです。事前にWebサイトなどで、該当する地域でどれだけ実績があるのかを確認しておきましょう。
トラブル発生時に早急に対応してくれるか
トラブルが起きたときに早急に対応してくれるかどうかは、特に重要なポイントです。
マンションでは、給排水のトラブルや共用部分の不具合、騒音など、住民の暮らしに関わる問題が発生する場合があります。その際に管理会社がすぐ駆け付けてくれない場合、住民のクレームが増え、最終的に退去されてしまう可能性があります。住民の信頼を失わないためにも、トラブル時に迅速に対応してくれる管理会社を選びましょう。
具体的には、1時間以内にマンションに到着できるのか、適切な管理体制を行うための人員がそろっているのかをチェックするのがよいでしょう。
物件との距離や人員の多さは、管理会社によって異なります。必要なときに早急な対応が受けられるかどうか、慎重に判断しましょう。
管理会社の経営状態が良いか
対応のスピードや実績だけではなく、管理会社の経営状態が良いかどうかも見逃せないポイントです。
いくら対応が早く実績があっても、管理会社の経営が不安定だと、将来的に管理の質が下がったり、突然倒産して管理が継続できなくなったりするリスクがあります。
契約前に管理会社の財務諸表などの決算書類を確認し、財務状況や信頼性に問題がないかチェックしましょう。
担当者の対応が良いか
担当者の対応の良さも確認しましょう。マンション経営は、短期間で終わるものではなく、長期にわたって行います。そのため、担当者の誠実さや説明の分かりやすさ、相談のしやすさなどは、安定した経営を行う上で大切なポイントです。
担当者の対応が不誠実だったり、レスポンスが遅かったりすると、トラブル時や相談時に早く問題解決ができず、住民の満足度低下につながることもあります。
特にレスポンスの速さは、安定した経営を続ける上で重要なポイントです。担当者の休日を除いて1日以上連絡が滞ると、いつ問題が解決できるのか見通しが立たず困る可能性があります。
見積もり時に担当者の雰囲気や対応力をよく観察し、信頼できるパートナーかどうかを見極めましょう。
【まとめ】マンションの管理会社の変更手続きは慎重に進めよう
マンションの管理会社を変更すると、管理の質が上がって住民が暮らしやすくなったり、管理費が削減できたり、さまざまなメリットを得られる可能性があります。
理想のマンション経営を実現するには、親身になって相談に乗ってくれる管理会社を見つけることが大切です。管理会社によって得意分野や対応エリアが異なるため、インターネットなどで目的を果たしてくれそうなところをピックアップしましょう。
マンションの管理会社を変更したいと考えているオーナーの方は、創業46年のポラスグループにご相談ください。株式会社中央ビル管理では、埼玉県・千葉県・東京都のマンションや戸建て住宅などの賃貸物件を中心に、きめ細やかな管理サービスを提供しています。
地域に根差した提案力・仲介力を生かし、オーナーの方が抱える賃貸経営の問題について丁寧に対応いたします。ぜひお気軽にご相談ください。
監修
（株）中央ビル管理 取締役 江本 昌央氏
所属/（株）中央ビル管理取締役 業務管理部部長
保有資格/ 宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士
