賃貸管理コラム

不動産管理とは？管理会社の役割や選び方についても解説

不動産管理会社は、本来オーナーが行うべき管理業務を請け負う会社です。空室の管理から賃貸契約関係の手続き、建物・設備の維持管理、清掃業務まで、幅広い業務に対応しています。管理会社に委託すれば、手間や時間を省ける、遠方の物件も運用できるなどの利点があります。

アパートやマンションを運用するには物件を適切に管理する必要がありますが、管理業務は多岐にわたるため、オーナー一人で対応するのは困難です。そのため、多くのオーナーは、管理業務の一部または全てを不動産管理会社に委託しています。

ただし、不動産管理会社への委託には多くのメリットがある反面、いくつかのデメリットもあるため、特徴や性質をよく理解してから利用を検討しましょう。

本記事では、不動産管理会社の基礎知識や、不動産仲介会社との違い、委託するメリット・デメリット、契約の種類、選び方や探し方のポイントなどについてまとめました。

不動産管理会社とは

不動産管理会社とは、オーナーに代わって物件の管理業務を担う会社のことです。不動産オーナーは、民法や借地借家法の定めの下、入居者に対して物件を使用できるようにさせる義務（使用収益の義務）と、貸出物件が使用できなくなった際に修繕対応する義務を負っています。

そのためには、建物や設備の維持管理、修繕工事の手配、長期修繕計画の策定など、メンテナンスに関わるさまざまな作業・手続きを行わなければなりません。さらにこのような義務に加え、不動産を円滑に運用するためには、空室管理や入居者の募集、賃貸契約の手続き、クレーム対応など、さまざまな業務をこなす必要があります。

これらの業務にはかなりの手間と時間がかかる上、専門的な知識も必要になることから、オーナー一人で対応するのは困難といえるでしょう。

不動産管理会社はオーナーからの委託を受け、上記のような賃貸管理業務、建物管理業務を請け負い、オーナーを全面的にサポートする役割を担っています。

不動産管理会社の役割と主な業務

不動産管理会社が担う業務は、賃貸管理と建物管理の2つに分けられます。ここではそれぞれの業務について詳しく説明します。

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賃貸管理

不動産管理会社が行う賃貸管理業務は、主に7つあります。

空室の管理・入居者の募集

物件に空室ができた場合に、入居者の募集を行います。空室が多いほど収益が下がり、不動産の運用が困難になるため、退去者が出たら早急に募集活動をスタートしなければなりません。

ただし、入居者は応募すればすぐ現れるわけではないため、競合物件よりも魅力的な条件を提示したり、効果的な宣伝活動を行ったりする必要があります。空室リスクを解消するノウハウや実績は会社ごとに異なるため、不動産管理会社を選ぶ際は空室対策を重視するのが基本です。

賃貸契約関係手続き（新規・更新）

入居希望者に対する新規賃貸契約の締結や、既存の貸借人に対する更新契約手続きを代行します。具体的には、入居時の審査や賃貸借契約書の作成、鍵の受け渡しなどに対応してくれます。

不動産管理会社との間で代理契約を締結している場合は、オーナー代理として賃貸借契約を締結するまでの業務も代行してくれるため、契約に関する諸手続きの手間を大幅に省けるでしょう。

入居希望者の仲介・内見

物件への入居を希望する人に対し、仲介や内見の案内を行います。内見は日程調整が必要な上に多くの時間を費やすため、オーナーの負担が大きくなりがちです。

不動産管理会社に委託すれば、仲介や内見業務を一任できるため、スケジュール調整を行う必要がなくなります。また、内見希望者には物件の特徴や利便性などを分かりやすく説明する必要がありますが、実績や経験が豊富な不動産管理会社に任せれば、効果的に物件の魅力をアピールしてもらえるでしょう。

家賃の集金、滞納者への督促

近年は口座振替やクレジットカード決済によって家賃を回収するため、集金業務の負担は減りつつあります。しかし、家賃滞納者に対しては電話や対面で支払いを督促したり、直に料金を回収しにいったりする対応が必要です。

場合によっては支払い日程の調整に対応したり、連帯保証人に連絡を取ったりと、身体的にも精神的にも大きな負担になるでしょう。不動産管理会社に委託すれば、入金状況を確認した上で滞納者への督促や家賃の集金などを代行してもらえます。

クレームなどの入居者対応

不動産経営を行っていると、しばしば入居者からクレームが寄せられることがあります。内容はさまざまで、物件や設備の不具合に関する苦情もあれば、入居者同士のトラブルについて相談されることも少なくありません。これらの苦情に対し、なるべく早急かつ適切に対応しなければ、入居者の不満が募って退去リスクが高まる原因となります。

不動産管理会社にクレーム処理を委託すれば、状況に応じた適切な対応を行ってくれるため、問題を速やかに解決できるでしょう。特に入居者同士のトラブルの場合、両者の板挟みにならずに済むため、精神的にもかなり楽になります。

退去立ち会い、清算

賃貸物件を退去する際は、オーナーと入居者が現場に立ち会い、部屋の状況を確認して修繕の有無を確認する作業が必要です。修繕費は原則として敷金から差し引かれ、差額は入居者に返還しなければなりません。

不動産管理会社を利用すれば、退去立ち会いや清算業務を一任できます。特に敷金の返還については、入居者との間でトラブルになりやすい傾向にあるため、プロの業者に任せられるのは大きなメリットになるでしょう。

修繕工事の手配

入居者の故意や過失によって破損・故障したケースを除き、物件の共用部（エントランスやエレベーター、外壁、通路など）の修繕は原則としてオーナーが対応することになります。オーナーは定期的に物件設備の点検を行い、不具合や故障が見つかった場合は、速やかに修繕工事の手配を行わなければなりません。

修繕工事の手配は、業者選びから始まり、どこをどの程度修繕するかなどを考える必要がありますが、不動産管理会社に委託すればこれらの業務をプロに任せられます。もちろん、修繕計画に当たっては管理会社からオーナーに相談し、許可を取ってから行われるため、勝手に修繕される心配はありません。

建物管理

不動産管理会社が行う建物管理業務は、大きく分けて4つあります。

建物の維持管理（メンテナンス）

建物を適切に維持するためには、定期的に点検を実施し、必要に応じてメンテナンスを行う必要があります。具体的には、建物の共用部の見回りを行い、不具合や破損が生じていないかを確認したり、必要に応じて修繕を手配したりします。故障や破損だけでなく、共用部の照明の電球交換や、ごみ・汚れの有無などをチェックするのも建物の維持管理の一環です。

建物の維持管理を怠ると、入居者からクレームが寄せられたり、災害が発生したときの被害が甚大になったりと、さまざまなリスクの原因となります。そのため、点検やメンテナンスのノウハウに長けた不動産管理会社を選ぶことが大切です。

設備の維持管理

アパートやマンションには、エレベーターや消化器・ガス漏れ警報器といった消防用設備、換気・排煙設備、給水設備など、さまざまな設備があります。これらの設備に不具合や故障が生じると、日常生活で不便が生じたり、健康上の問題が発生したりする原因となるため、定期的に点検・メンテナンスを実施しなければなりません。

なお、設備点検には法律で定められている法定点検と、管理会社が任意で実施する任意点検の2つがあり、前者は一定の周期で実施する必要があります。

不動産管理会社に設備の維持管理業務を任せれば、適切な周期で必要な点検を手配してくれるため、物件の設備を正常に保てるでしょう。また、任意点検に対応してくれる不動産管理会社なら、機械式駐車場や自動ドア、宅配ボックスの点検など細かなメンテナンスにも対応してくれます。

清掃業務

アパートやマンションの資産価値を維持するためには、日々の清掃業務が欠かせません。特に人の往き来が多いエントランスや通路、階段、エレベーター、駐車場などは汚れやごみがたまりやすいため、小まめに清掃し、きれいな状態をキープする必要があります。

これらの清掃業務は物件の規模が大きいほど手間がかかるため、オーナー一人で対応するのは困難です。また、手の届かない位置にある窓や照明、カーペットの洗浄は素人では不可能であるため、専門の業者に特殊清掃を依頼する必要があります。

不動産管理会社に依頼すれば、日常清掃から特殊清掃の手配まで一任できるため、物件を常に清潔な状態に保てます。

長期修繕計画の策定

マンションの資産価値を維持するには、外壁工事や屋外防水工事、給水管の取り替えといった建物・設備の修繕が必要です。これらの修繕は大がかりな工事になるケースが多く、費用も多額になりやすいことから、長期的なプランを立てて計画的に施工していく必要があります。

ただし、修繕箇所は多岐にわたるため、いつ・どこを・どのように修繕していくかを計画するのは簡単なことではありません。不動産管理会社に長期修繕計画の策定を依頼すれば、専門家ならではの視点や経験を生かし、効率的な計画を提案してもらえます。

また、長期修繕計画はマンションの実態を踏まえながら数年ごとに内容を見直した方が良いとされていますが、オーナー一人でまめに計画を見直すのは困難です。長期修繕計画のたたき台が欲しい場合や、小まめな見直しをするのは難しい場合は、不動産管理会社に依頼した方が良いでしょう。

不動産管理会社と不動産仲介会社との違い

不動産管理会社と不動産仲介会社は、不動産を取り扱う会社という点は共通していますが、依頼するタイミングや委託できる業務内容に大きな違いがあります。両者の違いをよく理解した上で、委託したい業務内容に適した会社に依頼しましょう。

ここでは、不動産管理会社と不動産仲介会社の違いをそれぞれの特徴を踏まえて解説します。

不動産管理会社とは？

不動産管理会社は、先述した通り、オーナーに代わって空室の管理や各種契約手続き、家賃の集金やクレーム対応、建物・設備のメンテナンスといった業務を請け負う会社です。

アパートやマンションを管理・運用するためのサポートを行うのが主な目的で、オーナーは管理会社に管理業務の一部または全てを委託する代わりに、毎月管理委託手数料を支払うことになります。なお、管理委託手数料は契約期間中、継続して支払う必要があります。

不動産仲介会社とは？

不動産仲介会社とは、物件を借りる人（入居者）や買いたい人（買い主）とオーナーの橋渡しをする役割を担った会社です。例えば、物件の募集情報を公開する、入居希望者に物件を紹介する、賃貸または売買の条件の交渉を行う、契約書の取り決めを行うといった業務を請け負います。

不動産管理会社がサポートするのはあくまでオーナーのみですが、不動産仲介会社はオーナーだけではなく、入居者や買い主の支援も行うところが特徴です。不動産仲介会社を利用する場合、オーナーは対価として契約1件ごとに仲介手数料を支払います。

以上が不動産管理会社と不動産仲介会社の違いですが、近年は両方の業務を兼任している不動産仲介管理会社というサービスもあります。

不動産管理会社に委託するメリットとデメリット

不動産管理会社に管理業務を委託するかどうかは任意ですが、利用すれば業務の効率化や運用物件の選択肢が広がるなどさまざまな利点があります。一方で注意すべき点もあるため、メリット・デメリットの両方を理解してから利用を検討しましょう。

ここでは、不動産管理会社に業務を委託する場合のメリット・デメリットについて詳しくご紹介します。

不動産管理委託のメリット

不動産管理会社に業務を委託するメリットは、大きく分けて2つあります。

まず1つ目は、管理業務の手間を大幅に省けることです。不動産管理業務は入居者の募集から清掃、建物・設備の維持管理まで多岐にわたりますが、不動産管理委託すればオーナーが行う業務を大幅に減らせるため、時間と労力の節約になります。

2つ目は、遠方の物件も運用しやすくなることです。オーナー自らが管理業務を担う場合、頻繁に物件に出向く必要があるため、交通費や移動時間のかかる市外や県外の物件を運用するのは現実的ではありません。

不動産管理会社に委託すれば、オーナーがわざわざ物件まで足を運ぶ必要がなくなるため、市外や県外に物件を所有する選択肢も生まれるでしょう。

不動産管理委託のデメリット

不動産管理のデメリットは、主に2つあります。

1つ目は、毎月委託管理手数料を負担しなければならない点です。具体的な費用は委託する業務や管理会社によって異なりますが、家賃収入の3～7％が大まかな相場とされています。手数料は契約期間中、毎月発生するものであるため、維持費がかさんでしまうところがネックです。ただし、管理業務の手間と時間を節約できますし、委託管理手数料は経費として計上できます。

2つ目は、物件の状態を把握しにくくなることです。管理会社に全ての業務を委託すると、物件が現在どのような状況になっているのか、自分の目で見て確かめる機会がほとんどなくなります。管理会社からは業務内容について毎月報告を受けますが、どこまで報告するかは会社によって異なります。物件の状況を詳細に把握したいのなら、信頼できる管理会社を選ぶことが大切です。

不動産管理会社の選び方

所有する不動産の資産価値を維持し、かつ円滑な運用を行うためには、不動産管理会社の選び方が重要なポイントになります。管理会社選びに失敗すると、空室リスクが解消されない、トラブル対応が遅れるなどさまざまな問題が生じる可能性があるため、管理会社は慎重に検討しましょう。

ここからは、不動産管理会社の選び方を5つご紹介します。

集客力や空室を埋めるための提案があるか

安定した家賃収入を得るためには、空室を埋め、常時入居者がいる状態をキープする必要があります。そのためには、物件の条件や状況を踏まえつつ、空室を埋めるためのアイデアを提案してくれる不動産管理会社を選ばなければなりません。

空室リスクを解消するためのノウハウの有無や集客力は、管理物件の入居率の高さから判断できるため、管理会社のWebサイトなどをチェックし、過去の実績を調べてみてください。入居率の算出方法は管理会社によって異なる場合がありますが、一般的に95％以上あれば、入居者募集時の営業力（客付け力）の高い会社といえるでしょう。

地域の情報に詳しいか

入居希望者に対して物件をアピールするには、その物件がある地域の特性を熟知している必要があります。地域性を理解していれば、入居希望者の属性やニーズに併せて「この物件なら商業施設に近いから利便性が高い」「治安が良いのでファミリーでも安心」など、説得力のあるアプローチを行うことが可能です。

その地域に精通しているか否かは、エリア内に本社または支店があるか、同じエリア内にどのくらいの管理物件を保有しているか、などを一つの目安にしてみるとよいでしょう。実際に不動産管理会社に話を聞いてみて、地域の情報をどれだけ知っているかチェックしてみるのもおすすめです。

トラブル発生時に早急に対応してくれるか

入居者から寄せられたクレームや、入居者間で生じたトラブルへの対応に遅れが生じると、不満が募って退去者が出る原因となります。トラブルが生じた際、なるべく迅速に、かつ適切な対応を行ってくれる会社かどうか、慎重に見極めましょう。

具体的なチェックポイントとして、物件から1時間以内のところに本支店があるか、緊急時でもすぐに対応できるほど十分な人員がそろっているか、などが挙げられます。また、対応の素早さだけではなく、トラブルの解決力の高さも重視したいポイントです。過去のトラブル対応事例を確認したり、実際にその管理会社を利用した人の口コミなどをチェックしたりすれば、対応力の有無を判断しやすくなるでしょう。

管理会社の経営状態が良いか

不動産管理会社の経営状態が悪化すると、人手不足に陥って管理の質が悪くなる恐れがあります。特に倒産や破産などに陥った場合、管理業務が滞り、資産価値が低下したり、家賃をスムーズに回収できなくなったりするリスクも考えられます。管理会社の経営状態は、会社が公開している有価証券報告書や決算短信などで確認可能です。

これらは会社のWebサイトに掲載されているIR情報などからチェックできるため、管理会社を比較する際の参考にしてみましょう。管理会社が発信している情報だけでは不安な場合は、信用調査会社に依頼してリサーチしてもらう方法もあります。

担当者の対応が良いか

不動産管理会社と契約を締結すると、窓口役として専任の担当者が付くのが一般的です。担当者の対応が不十分だと、相談へのレスポンスや月次報告が遅い、管理会社とオーナーの間で伝達に不備が生じるなど、さまざまなトラブルが起こる原因となります。

担当者の対応の良し悪しは、問い合わせたときの返答の速さや、話を聞く姿勢、話したときの雰囲気などである程度判断できるため、本契約を締結する前に分からないことや疑問点について尋ねてみましょう。質問に対して曖昧な答えしか返ってこない場合や、レスポンスが遅い場合は要注意です。

なお、担当者は異動や退職などによって途中で変更されるケースもあるため、担当者個人だけでなく、会社としての信頼性や従業員の教育などの面も調べておくことをおすすめします。

不動産管理会社の探し方

不動産管理委託の業務範囲や料金体系は管理会社ごとに異なるため、なるべく複数の会社を探し、比較検討するのがコツです。不動産管理会社の主な探し方は、大きく分けて3つあります。

●金融機関に紹介してもらう
●「一括比較サイト」で資料請求をする
●インターネットでの検索

それぞれ特徴が異なるため、複数の方法を併用するのも一つの方法です。以下では3つの方法の特徴と利用の流れを説明します。

金融機関に紹介してもらう

物件を購入するに当たって金融機関から融資を受けた場合、担当者に相談すれば管理会社を紹介してもらえます。融資をした金融機関としては、ローン利用者に安定した返済を続けてもらう必要があるため、信頼できる管理会社を紹介してもらえる可能性が高いです。

きちんとした金融機関からの紹介なら、悪徳な業者に引っかかるリスクも少なく、初めて管理会社を利用する方でも相談しやすいでしょう。ただし、全ての金融機関が不動産管理会社の紹介に対応しているわけではありません。

また、紹介してもらう管理会社はその金融機関の提携先になるため、どうしても選択肢が狭まるという点に注意が必要です。

「一括比較サイト」で資料請求をする

一括比較サイトとは、複数の管理会社をまとめて比較できるサービスのことです。物件の種別や住所などを選択すると、その物件の管理に対応可能な会社が表示されるため、気になる会社を選択するか、あるいは表示された全ての会社に対して一括で資料請求できます。

一度の情報入力だけで複数の会社から資料を取り寄せられるため、会社探しの手間と時間を省けるところが利点です。ただし、サービスの質や検索方法はWebサイトによって異なるため、できるだけ良質なWebサイトを選んで利用するのがポイントです。

具体的には、掲載企業について適切な審査を行っているか、掲載企業は豊富か、最大何社まで一括請求できるのか、などをチェックしておきましょう。

インターネットでの検索

インターネットの検索エンジンを利用して探す方法です。「マンション管理 エリア名」などでキーワードで検索すれば、条件に該当する不動産会社を簡単に見つけられます。ヒットしたWebサイトをそれぞれチェックする必要があるため、前述した一括比較サイトに比べるとやや手間がかかりますが、比較サイトには掲載されていない会社も探せるところが利点です。

特に地域密着型の小さな不動産管理会社は、比較サイトに掲載されていないケースも多いため、なるべく多くの不動産管理会社を比較したい場合におすすめです。ただし、一定の審査にパスした会社のみが掲載される比較サイトとは異なるため、インターネットで探す際はしっかりと信頼できる会社か見極める必要があります。中には悪徳な業者が混じっている可能性もあるため、下調べは念入りに行いましょう。

【まとめ】アパート・マンションの管理業務はプロに委託するのがおすすめ

アパートやマンションの管理業務は、空室管理から家賃集金、クレーム対応、建物・設備の維持管理と多岐にわたります。これらの管理業務をオーナー一人でこなすのは非常に難しいため、不動産経営を行う場合は、不動産管理会社に一部または全ての管理業務を任せることを検討しましょう。

不動産管理委託に対応している会社は複数あるため、集客力や地域の情報への精通度、トラブル対応力、担当者の対応の良さなどを基準に、信頼できる会社を選ぶことが大切です。

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