賃貸管理委託契約とは？契約の種類や気を付けるべきポイントも解説
賃貸経営
2025.07.16
更新日 2025.07.18
賃貸管理委託契約の内容を確認しないまま締結すると、後からトラブルが発生する可能性があります。管理業務を管理会社に委託する際は、契約書の内容を隅々まで確認することが大切です。また、管理委託契約を行う際の気を付けるべきポイントもあるので確認しておきましょう。
賃貸物件を所有していると、家賃の集金や入居者からの問い合わせ対応、原状回復工事の手配など、日々の管理業務に手間と時間がかかります。管理を委託しようと思っても「どのような契約形態があるのか分からない」という方も多いのではないでしょうか。
安定した経営を続けるには、賃貸管理委託契約の内容や注意点を確認する必要があります。そこで本記事では、賃貸管理委託契約の種類や委託するメリット・デメリット、気を付けるべきポイントなどをご紹介します。
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目次
賃貸管理における管理委託とは？
管理委託とは、賃貸物件の経営で必要な管理業務を不動産管理会社に委託することです。
賃貸管理では、入居者関連業務や共用部分の掃除、家賃の回収など、やるべきことが多くあります。これら全てをオーナーが行うと、業務負担が大きくなり、適切な管理体制が築けない可能性があります。そのため、賃貸管理の経験が豊富な管理会社に委託し、入居者が快適に過ごせるように整えているのです。
従って、物件を所有しているオーナーのほとんどは、管理業務の複雑さから管理委託を選択していることが分かります。
全部委託
全部委託とは、管理業務全てを管理会社に委託することです。具体的には、管理会社と管理委託契約を締結し、契約書で定められた業務を委託します。金銭管理や入居者募集業務、建物設備のメンテナンスなどを管理会社が一括して行う委託方法です。
全部委託は管理業務の煩わしさから解放されるだけではなく、より収益性の高い賃貸経営につながるため、多くのオーナーに選ばれている方法です。ただし、毎月の管理委託費が発生するので、予算とのバランスを考えた上で選択する必要があります。
一部委託
一部委託は、一部の管理業務だけを管理会社に代行してもらう方法です。例えば、家賃回収などの会計業務はオーナーが行い、その他の入居者募集やメンテナンスなどは管理会社が行います。
人手不足で手が回らない業務だけを委託できるため、委託費を抑えやすい点がメリットです。特定の業務が効率化されるのはもちろん、オーナーの管理意識を維持しやすいメリットもあります。
ただし、契約時に業務範囲を明確にしていない場合、お互いの役割分担が曖昧になります。結果として、適切な管理体制が築きにくくなるでしょう。
賃貸管理の委託管理契約の種類
賃貸管理業務を管理会社に委託する際は、管理会社との間で委託管理契約を結びます。
委託管理契約は、一般管理契約とサブリースの2つに分かれます。それぞれには、管理の範囲や収益の仕組みに大きな違いがあります。オーナーが担う業務やリスクにも影響するため、それぞれの契約形態について詳しく見ていきましょう。
一般管理契約
一般管理契約とは、所有者はそのままで管理業務だけを委託する際に締結する契約です。
管理会社は、家賃管理やクレーム対応、設備のメンテナンスなどの業務を代行します。
管理会社が日々の管理業務を行うのに対し、オーナーは家賃や敷金などの金額設定を行います。金額はオーナーの判断で設定できるため、比較的自由度が高く、成功すれば高い収益が見込める契約形態です。
ただし、入居者が決まらなければ空室リスクにつながり、家賃収入が安定しない可能性があります。空室が続いても管理費の支払いは続くため、状況によっては資金繰りが苦しくなるかもしれません。
一般管理契約を選ぶ場合は、賃貸管理や賃料設定に関する知識を身に付け、収益性を意識した経営を行いましょう。
サブリース契約
サブリース契約とは、管理会社に物件を貸し出して管理業務を代行してもらう契約形態です。
一般管理契約では、所有者はオーナーのまま管理業務だけを委託します。一方、サブリース契約では、管理会社が物件を一括で借り上げ、オーナーに対して一定の賃料を支払う仕組みです。
一般管理契約では、空室が多いほど家賃収入が減りますが、サブリース契約なら空室があっても一定の賃料が振り込まれるため、経済的な不安を軽減できます。ただし、物件が借り上げ状態になるため、オーナーは自らの判断で家賃設定ができません。保証賃料は家賃収入の80～90％のため、受け取れる収入が少なくなる場合があることを認識しておきましょう。
管理会社に管理を委託するメリット
「現在の管理体制を見直したい」「人手が足りなくて退去や空室が続いている」と悩んでいる場合は、委託管理を検討しましょう。賃貸経営に慣れていない方や遠方の物件の管理に悩んでいる方も、委託管理が向いています。
管理会社に委託することで得られるメリットは、主に以下の4つです。
● 管理工数を減らせる
● 入居者満足度が向上する
● ノウハウを得られる
● 遠くの物件も管理できる
これらのメリットを具体的に把握することで、本当に委託すべきなのか判断しやすくなります。適切な管理体制を整えながら、収益性を高めるためにもそれぞれのメリットを見ていきましょう。
管理工数を減らせる
管理業務を委託することで、管理工数を減らせます。全部委託の場合、入居者募集から家賃の回収、クレーム対応、退去後の原状回復までを代行してもらえるためです。一部委託でも、手間がかかる業務を任せられるため、業務負担を大きく減らせるでしょう。
自主管理の場合、全ての業務をオーナーや管理組合が行う必要があります。特に副業で賃貸経営をしている方は、限られた時間の中で入居者対応をしなければならないため、負担が大きくなりがちです。
委託管理なら本業中でも管理会社が代わりに対応してくれるため、肉体的・精神的ともに負担を軽減できます。
入居者満足度が向上する
委託管理を選ぶことで、入居者満足度の向上が期待できます。
オーナーが一人で自主管理をしている場合、トラブル時にすぐ対応できない可能性があります。問題解決がスピーディにできなければ、入居者の不満が募って退去につながるケースも少なくありません。
一方、24時間365日対応の相談窓口を設けている管理会社であれば、急なトラブルにもすぐ対応できます。夜間や休日でも対応を任せられるため、業務負担を軽減できます。
入居者満足度が向上すれば、物件の資産価値を維持できるのはもちろん、安定した収入の確保にもつながるでしょう。
ノウハウを得られる
賃貸経営や物件管理に関するノウハウを得られるのも、委託管理の大きなメリットです。経験豊富な管理会社は、収益性の高い物件を生み出すための知識や手法を熟知しています。
物件を適切に管理するには、基本的な管理業務だけではなく、クレーム対応や空室対策、設備のメンテナンスに関する知識も必要です。しかし、賃貸管理の経験が少ないオーナーの場合、どう対応すればよいのか分からず戸惑うケースもあります。
委託管理なら、プロに管理を任せながら賃貸経営の流れや管理のポイントを習得できます。ノウハウを吸収すれば、将来的に自主管理へ移行するときに役立つでしょう。
遠くの物件も管理できる
委託管理を選ぶと、遠方の物件も管理しやすくなります。自主管理の場合、遠方でも現地に行って管理業務を行わなければなりません。物件と自宅の距離が離れていると、精神的にも体力的にも負担が大きくなります。
物件と自宅を行き来するのが大変になって管理業務がおろそかになると、入居者満足度が低下する可能性も考えられます。将来的に複数の物件を所有したい場合、自主管理では限界を感じやすいでしょう。
全部委託なら、現地に行かなくても管理会社が業務を代行してくれるため、距離に関係なく賃貸経営を続けられます。
管理会社に管理を委託するデメリット
委託管理なら、これまで手が回らなかった業務も効率的に進められるようになります。入居者満足度向上や賃貸経営のノウハウを生かした経営なども期待できますが、その一方で以下のデメリットが生じます。
● 管理委託費用がかかる
● 自身の管理意識が弱くなる
● 管理会社によって管理の質が左右される
デメリットを知らずに委託管理契約を締結すると「思った以上に委託費がかかる」「期待していたメリットを感じられない」といった不満やトラブルにつながる可能性があります。契約前に注意点を整理した上で、委託するかどうか慎重に見極めましょう。
管理委託費用がかかる
毎月の管理委託費用が大きな負担になる場合があります。委託費用は管理会社によって異なりますが、家賃収入の5％が目安です。中には、「固定報酬方式で月に〇円」と決められている場合もあります。
例えば、固定報酬方式で月10万円の管理費を支払う場合、年間120万円の委託費が発生します。大きな出費になる可能性があるため、適正価格なのか、無理なく支払えるかどうかを確認しましょう。
また、追加費用でシステム手数料や更新事務手数が発生する場合もあります。見積もりの際にトータルコストを確認し、経営に影響が出ないかどうか判断しましょう。
自身の管理意識が弱くなる
管理会社に業務を委託すると、オーナーの管理意識が弱くなる可能性があります。全部委託を選択した場合、管理会社が全ての業務を代行してくれます。その安心感からか、現場の状況を把握できないまま経営をしているケースも少なくありません。
また、管理会社の言いなりになっていると、必要以上のコストがかかったり、不利益な条件でサービスを受けたりする恐れがあります。
業務を委託する際は、全部委託であってもオーナーが当事者意識を持つことが大切です。必要に応じてこちらからも提案する、気になる点は質問するなど、主体性を持って経営しましょう。
管理会社によって管理の質が左右される
管理体制が整っていない管理会社に依頼してしまった場合、物件の価値や入居者満足度に悪影響を及ぼす可能性があります。
例えば、以下のような対応が続くと、空室リスクの増加につながるかもしれません。
● 共用部の掃除が隅々まで行き届いていない
● トラブル時の対応が遅い
● 入居者からの問い合わせを放置している
● 庭の手入れが十分にされていない
同じ業務内容を契約していても、実際にどこまで対応してくれるかや、どのように入居者の問い合わせに対応しているかは、管理会社ごとに差があります。契約前に、管理実績や対応の丁寧さなどを確認しておきましょう。
賃貸管理会社の選び方とポイント
安定した賃貸経営を続けるには、信頼できる管理会社に委託することが大切です。
先述した通り、全ての管理会社で適切な管理を受けられるわけではありません。それぞれ得意分野や管理の質、対応力が異なるため、どこに委託すべきか慎重に見極める必要があります。
具体的にチェックするポイントは、以下の5つです。
● 集客力があるか
● 評判や口コミが良いか
● 地域の情報に詳しいか
● トラブル発生時に早急に対応してくれるか
● 管理会社の経営状態が良いか
このように委託費用の安さだけでは選ばず、管理体制や対応力、経営状況など多角的な視点で比較検討しましょう。
管理会社選びに失敗すると、管理体制が適切に保たれず退去や収益性低下につながる可能性があります。ここからは、信頼できる管理会社を選ぶためのポイントをご紹介します。
集客力があるか
管理会社の集客力を確認しましょう。賃貸経営で空室が続くと、家賃収入が減って十分な利益を得られない可能性があるためです。
集客力に優れた管理会社に委託すれば、入居者を効率良く増やせて、空室リスクを抑えやすくなります。具体的には、ポータルサイトに掲載する写真の画質や魅せ方にこだわっているかや、これまでどのような空室対策を行ってきたのかなどを確認するとよいでしょう。
さらに、既存顧客の基盤や管理実績、成約までの期間なども確認すべきポイントです。既存顧客を多く持っていると、入居者をスピーディに集めやすくなります。
集客力は、賃貸物件の収益性を左右する重要な要素です。空室をできるだけ減らし、安定した経営を続けるためにも確認しましょう。
評判や口コミが良いか
管理会社の評判や口コミも調べてみましょう。評判が良く、ポジティブな口コミが多く寄せられている場合、信頼されている管理会社の可能性が高いです。
口コミには、実際に管理を委託したオーナーや入居者の声が反映されているため、管理会社の対応や丁寧さを知る手がかりになります。「トラブルにすぐ応じてくれた」「相談しやすかった」「しっかり管理してくれる」といった具体的な評価があるかどうかを確認しましょう。
一方で「連絡が付かない」「担当者の態度が良くない」などのネガティブな口コミが多い場合、管理の質低下の原因につながるため避けた方がよいでしょう。ただし、口コミや評判はあくまで第三者の評価です。対応業務や実績なども参考にしながら管理会社を選びましょう。
地域の情報に詳しいか
地域の情報に詳しいかどうかも、信頼できる管理会社を見極めるポイントの一つです。周辺エリアの賃料相場や入居者の傾向を熟知している会社であれば、地域のニーズに合わせた募集活動がしやすくなります。結果としてターゲットとしている入居者が集まりやすくなり、収益の増加にもつながるでしょう。
さらに地域に根差している管理会社は、ライバル物件の建築情報にもアンテナを張っています。例えば、物件の近くに築浅のマンションが建設される予定があれば、家賃の見直しや募集条件の調整をすぐに進めてくれる可能性があります。
地域に情報に詳しいかどうかは、管理会社のWebサイトや見積もり時に確認しましょう。
トラブル発生時に早急に対応してくれるか
トラブル発生時の対応のスピードも、確認していくべきポイントです。
どれだけ日頃の管理を丁寧に行っていても、設備の故障や不審者の侵入など、急なトラブルが起きる可能性はゼロではありません。そのような場面で対応が遅れると、入居者の不満が募り、退去やクレームにつながる可能性があります。
対応力があるかどうかは、主に以下の2点で確認しましょう。
● トラブル報告から1時間以内に物件に到着できるのか
● 適切な人員配置がなされており、管理体制が整っているか
上記のうち優先すべきなのは、人員体制が柔軟に組まれているかどうかです。担当者の不在時に他のスタッフがすぐに対応できるほどの人員がいれば、解決までのスピードが速くなります。
管理会社の経営状態が良いか
集客力やトラブル時の対応だけではなく、経営状態が良いかどうかも確認しましょう。経営状態が不安定な場合、倒産などでサービスを受けられなくなり、入居者の生活に影響を及ぼす可能性があります。
家賃や管理費などの金銭管理を委託する場合、期日までにお金が振り込まれない場合もあります。1カ月遅れで振り込まれたとしても、その間は収入が入ってこないため、資金繰りが苦しくなる場合も考えられるでしょう。オーナー側の損失だけではなく、入居者にも不信感を与えるため、経営の安定性は見逃せないポイントです。
経営状態はWebサイトでは分かりにくいため、信用調査会社や財務諸表を参考にすると客観的な判断がしやすくなります。経営状態が安定した管理会社に委託し、倒産などの重大なトラブルを回避しましょう。
管理委託契約を行う際の気を付けるべきポイント
管理委託契約を締結する際は、以下の6つのポイントを念入りに確認しましょう。
● 契約内容にどのような業務が含まれるのか
● 管理委託費用について
● 原状回復工事の手配について
● 契約期間と解約条件について
● 成約に向けての積極的努力義務について
● 違約金の請求について
これらの項目で不利があると、契約後に金銭や業務範囲を巡ってトラブルになる可能性があります。トラブルを未然に防ぎ、お互いが良好な信頼関係を築くには、契約書の内容をしっかり確認するのがポイントです。
契約後に後悔しないよう、具体的なポイントを確認しておきましょう。
契約内容にどのような業務が含まれるのか
管理委託契約を締結する際は、契約書に記載されている業務内容を確認しましょう。対応可能な業務は、管理会社によって異なります。例えば、契約書に入居者関連業務と書かれていても、その内訳はさまざまです。入居者募集や問い合わせ対応まで幅広く代行してくれる場合もあれば、募集業務は行わずに管理だけを行う場合もあります。
「募集業務を委託したいものの、契約内容に含まれていなかったため追加費用を支払うことになった」とならないためにも、しっかり確認する必要があります。業務内容が抽象的で分かりにくいときは、どこまで対応してくれるのかを事前に確認しましょう。
また、入居者募集や賃貸手続きを委託する場合、別途手数料がかかる可能性があります。予期せぬ出費を防ぐためにも、業務内容と併せて確認しましょう。
管理委託費用について
管理委託費用についても確認しましょう。先述した通り、委託費用の相場は家賃収入の約5％です。ただし、これはあくまで相場であり、物件の戸数や地域、委託業務の範囲によって変動します。契約前に金額と内訳を確認し、無理なく支払えるかどうかを判断しましょう。
例えば、委託費用が家賃収入の5％、家賃が月10万円だった場合、委託費用は「10万円 × 5％」で 5,000円になります。
オフィスビルなどの管理では、このように賃料のみに料率をかけるケースが一般的です。一方で、アパートやマンションなどでは、賃料に共益費を上乗せした合計額に料率がかかる場合が多いです。
管理委託費の決まり方は、物件の種類や地域、管理会社の方針によって異なります。そのため、契約前に合計額に共益費を含むのかを確認しておきましょう。
原状回復工事の手配について
管理費用だけではなく、原状回復工事の手配の確認も必要です。原状回復工事とは、賃借人（入居者）の故意や過失、不適切な使用方法などで生じた損耗・毀損を修復し、部屋を入居前の状態に戻すための工事を指します（※）。
工事の手配を管理会社に任せる場合、事前に費用がどのくらいになるかを把握しておかなければ、相場以上の高額な請求をされる可能性があります。
また、本当に原状回復が必要なのかどうか判断できる能力が不足していると、本来工事不要な箇所の費用まで支払わなくてはなりません。高額な請求を受けないためにも、契約前に工事費用の総額を確認しましょう。
費用を確認する際は、内訳までしっかり確認する必要があります。壁紙の張り替えや床の補修、ハウスクリーニングなど、項目ごとの金額を確認することで、不要な請求を避けられます。
※国土交通省.”表２ 原状回復の定義”「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
（参照2025-06-15）.
契約期間と解約条件について
契約期間と解約に関する条件も、念入りに確認しましょう。管理契約は1年または2年の定期契約として締結され、その後は自動更新になるケースが一般的です。契約書に定められた契約期間より前に解約を申し出ると、違約金が発生する可能性がある
ため注意しましょう。
また、契約書には「解約は〇カ月前に申し出なければならない」などと記載されている場合が多いです。国土交通省の賃貸住宅標準管理委託契約書に準拠した契約書の場合、解約日の3カ月前までに申し出るように記載されています（※）。
契約期間と解約期間を確認していない場合、希望するタイミングで契約を終了できなかったり、余分な費用が発生したりする可能性があります。納得のいく形で契約を締結し、トラブルを回避しましょう。
※参考：国土交通省.「賃貸住宅標準管理委託契約書」 （参照2025-06-15）.
成約に向けての積極的努力義務について
管理委託契約を結ぶ際は、成約に向けての積極的努力義務の有無と内容を確認する必要があります。成約に向けての積極的努力義務とは、管理会社が入居者を確保するためにどのような活動を行うかを定めた取り決めのことです。
例えば、以下のような内容が積極的努力義務に該当します。
● 管理会社は、月に一回はオーナーに管理状況を報告すること
● 指定の方法に基づいて入居者募集活動を行うこと
● 成約に向けて適切な広告活動を行うこと
努力義務を定めることで、管理会社の業務内容が明確になり、入居者確保に向けた具体的な動きが可視化されます。
例えば空室リスクがある場合、努力義務を定めていなければ、管理会社が募集活動を怠る可能性があります。一方、努力義務で空室リスクを改善するための具体的な行動を決めておけば、やるべきことが明確になり、管理意識が強まるでしょう。
ただし、あくまで努力義務であり、契約書に明記されていなくても法的には問題ありません。しかし、管理の質を高めて空室リスクを抑えるには、このような取り組みを文書に起こすことが大切です。
違約金の請求について
先述した通り、定められた契約期間より前に解約すると、違約金が発生する可能性があります。
国土交通省の賃貸住宅標準管理委託契約書には、違約金に関する明確な規定は設けられていません（※）。しかし、中には「契約期間内に解約した場合、管理委託費の〇カ月分を違約金として支払うこと」といった条項が記載されているケースがあります。
賃貸管理では、管理の質向上や委託費の見直しを理由に管理会社を変更する場合があります。しかし、このような条項があると、経済的な負担が大きいことからすぐに解約するのが難しい可能性があるため注意しましょう。
違約金が発生する場合は、その金額までしっかり確認してください。金額を確認していない場合、高額な請求で資金繰りが苦しくなる可能性があります。経営悪化の原因にもなるため、契約前にしっかり確認しましょう。
なお、契約書に違約金についての記載がない場合は、基本的にいつ解約しても違約金が発生しません。「途中で管理会社を変更するかもしれない」と不安な場合は、違約金が発生しない契約を選択しましょう。
※参考：国土交通省.「賃貸住宅標準管理委託契約書」 （参照2025-06-15）.
【まとめ】管理委託契約は信頼できる管理会社と締結しよう
賃貸経営を安定させるには、信頼できる管理会社と管理委託契約を締結する必要があります。管理会社によって、実績や評判、得意分野はさまざまです。委託費の金額はもちろん重視すべきですが、集客力やトラブル時の対応力、地域情報への詳しさなどもしっかり確認しましょう。
管理委託には、一般契約とサブリース契約がありますが、どちらが適しているかは、空室リスクの軽減を重視するかしないかによって異なります。安定した収入を重視したい場合はサブリース契約、経営の自由度を優先したい場合は一般管理契約が向いています。優先順位を決めた上で、どちらの契約形態が適しているかを判断しましょう。
株式会社中央ビル管理では、埼玉・東京・千葉エリアを中心に、賃貸物件の管理業務をサポートしています。地域を熟知しているスタッフが多数在籍しているので、地域のニーズに応じた賃貸経営ができます。信頼できる賃貸経営のパートナーをお探しの方は、ぜひお気軽に株式会社中央ビル管理にご相談ください。
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