アパートの管理はどこまで委託できるの？費用相場や委託する際の注意点などを解説
賃貸経営
2025.08.27
更新日 2025.08.28
アパート経営では、入居者対応や建物の維持管理など、日々の業務が多く発生します。こうした管理業務をオーナーだけで行うのは大きな負担になるため、「管理会社に委託する」という選択肢を検討する方も多いです。
本記事では、アパートの管理業務の詳細や費用相場、委託するメリット・デメリットなどについて、分かりやすく解説します。安定したアパート経営を続けるために、管理方法を見直すきっかけとして参考にしてください。
目次
アパートの「委託管理」とは？
アパートの管理方法には、主に以下の3つのスタイルがあります。
＜自主管理＞
● オーナー自身が全ての管理を担う方法
● 柔軟な対応ができる一方で、知識と労力が求められる
＜委託管理＞
● 管理会社にアパートの管理業務を任せる方法
● 入居者対応や家賃管理、修繕手配などを代行してくれる
＜サブリース＞
● 管理会社が物件を一括で借り上げ、入居者に貸し出す方法
● 空室であっても家賃収入が見込める
アパート経営では、入居者対応や建物の維持管理など、日常的にさまざまな業務が発生します。自主管理をして全てをオーナーが行うこともできますが、手間や時間の負担が大きいため他の手法を選ぶのがおすすめです。
中でも一般的な管理方法が、委託管理です。国土交通省の調査によると、アパートオーナーの約8割が、何らかの形で管理会社に業務を委託しています（※）。「自分に合った管理方法が分からない」「入居者対応に不安がある」といったお悩みや不安があるオーナーの方は、委託管理を選んで管理会社に依頼するのがよいでしょう。
なお、サブリースは管理会社がオーナーから物件を一括で借り上げた上で、入居者に貸し出す方法です。入居者がいなくても家賃収入を見込めたり管理を委託できたりする一方で、オーナー様が受け取れる家賃が低くなる傾向にあります。
まずは管理方法の種類と特徴を正しく理解し、自身の状況に合ったスタイルを選ぶことが大切です。
アパート経営の管理業務
アパート経営では、日々発生する管理業務を適切に行うことが、安定した経営の鍵となります。主な管理業務は「入居者管理」「建物管理」「金銭管理」「鍵・書類管理」の4つに分類されます。それぞれの管理業務について、詳しく見ていきましょう。
入居者管理業務
入居者管理は、アパート経営において特に煩雑で負担が大きい業務の一つです。入居募集から契約手続き、入居後のクレーム対応など、多岐にわたる対応が求められます。とりわけ入居者同士のトラブルや苦情の対応は即時性が必要となるため、オーナーが本業を持ちながら自力で行うには大きな負担となりやすいでしょう。
管理会社に入居者管理業務を委託することで、日常的な管理業務やクレーム処理を代行してもらえます。例えば、騒音トラブルや水回りの不具合、家賃滞納といったケースでも、管理会社が窓口となってスムーズに対応してくれるため、オーナーが直接介入する必要がなくなり手間を省けるでしょう。主な入居者管理業務は、以下の通りです。
● 入居者の募集・審査
● 入居者の属性調査
● 家賃の集金
● 滞納の督促
● クレーム対応
● 退去時の対応
● 契約更新の対応 など
入居者との関係がこじれると、物件全体の評判や収益にも悪影響を及ぼす恐れがあります。そうしたリスクを避けるためにも、管理会社に委託することは有効な選択肢といえるでしょう。
建物管理業務
建物管理業務では、アパートの建物自体の維持・点検・修繕などを行います。例えば、共用部の清掃や電球の交換、植栽の手入れ、定期的な設備点検、破損箇所の修理・手配などが含まれます。日常的に発生するこれらの対応は、物件を適切に管理・維持する上で欠かせません。
また長期的には、アパートの外壁の塗装や屋根の補修、給排水設備の更新など、大がかりなメンテナンスも必要になります。こうした業務には業者の手配や費用交渉、スケジュール調整などが含まれるため、自主管理で対応するには多くの時間と労力が必要です。
委託管理の場合、こうした建物管理の一連業務を管理会社が代行してくれます。そのため、オーナーが現場に頻繁に足を運ぶ手間がかかりません。特に遠方に住んでいる場合や複数物件を所有している場合、管理会社が定期巡回を行って適切に状況報告してくれる体制であれば、安心して任せられるでしょう。
建物の状態は、入居者の満足度や賃料の増減にも直結する問題です。適切なメンテナンス体制を築いて快適に暮らせる状態にすることで、長期的な資産価値の維持と安定収益につながります。
金銭管理業務
金銭管理業務とは、主に家賃の集金や、滞納への対応、敷金・礼金の精算、修繕費の支払い処理といったお金に関する一連の業務を指します。アパート経営においては、入居者から安定的に家賃を回収し、必要経費を適切に処理することが、収益を確保する上で欠かせません。
しかし実際には、家賃の振込遅延や滞納が発生することもあり、オーナー自身がその都度対応するのは大きな負担になります。入居者に催促の連絡をする精神的なストレスや、トラブル対応のノウハウも求められるため、判断を誤るリスクも高く、慎重な対応が求められる業務です。
管理会社に金銭管理業務を委託すれば、入居者からの家賃回収はもちろん、万が一、滞納が発生した際にも代理で対応してもらえます。また契約時の初期費用の管理や原状回復費用の精算といった煩雑な金銭処理も一括で任せられるため、スムーズに会計処理を行えるでしょう。
正確な金銭管理は、信頼性の高い経営を継続するための基盤です。委託によって手間を省きつつ、トラブルを未然に防ぐ体制を整えることが、安定したアパート経営への第一歩といえます。
鍵・書類管理業務
鍵や各種契約書類の管理も、アパート経営において欠かせない業務の一つです。アパートの経営では、入居者の入退去に伴い、鍵の受け渡しや交換、保管、スペアキーの管理を正確に行わなければなりません。紛失や誤配布といったトラブルが発生すれば、入居者との信頼関係に支障をきたす恐れもあります。
また賃貸借契約書をはじめとする書類には、契約条件や保証人の情報、賃貸借期間、賃料に関する情報、途中解約に関する条件など、経営に直結する重要な情報が含まれていることが多いです。トラブル時の対応をスムーズにするためにも、これらの書類を適切に管理しておき、必要なときにすぐ取り出せる状態にしておくことが重要です。
管理会社に委託することで鍵や書類の管理を一元化でき、紛失・情報漏えいといったリスクを軽減できるでしょう。例えば、鍵は専用の保管設備で厳重に管理され、入退去時には速やかに鍵の回収や交換が行われます。書類については、入居者情報や契約内容をデジタルで管理する仕組みを導入している会社もあります。
委託管理をすることで、管理の手間が省けるだけではなく法的・実務的なミスの削減につながるでしょう。
※参考：国土交通省.「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（家主）」（参照2025-07-25）
アパート管理を委託するメリット
アパート経営において、管理業務の一部または全てを管理会社に任せると、さまざまなメリットを得られます。ここからは、代表的な3つのメリットをご紹介します。
手間がかからない
アパート管理を委託する大きなメリットは、オーナー自身が日常の煩雑な管理業務から解放されることです。アパート経営では、問い合わせ対応や家賃回収、退去時の精算、共用部の清掃・点検、修繕対応、トラブル解決といった多岐にわたる業務を行わなければなりません。委託管理を選べば、それらを管理会社に任せられます。
例えば、水漏れや騒音などの緊急トラブルが発生した場合でも、管理会社が一次対応を行ってくれるため、オーナーがその都度出向く必要はありません。また定期的な建物点検や修繕履歴の管理、専門業者とのやりとり、法的な対応が必要な場面などでも、専門知識を持ったスタッフが対応してくれます。
仕事や家庭と並行してアパートを運用しているオーナーや高齢になって負担を軽減したいオーナーにとって、管理委託は実用的な選択肢となるでしょう。
離れた場所でもアパート経営できる
経営しているアパートが自宅から遠い場所にある場合、自主管理では現地に足を運ぶだけでも手間がかかります。例えば、入居希望者の内見の立ち合いや修繕の立ち合い、設備不具合の対応、退去後の清掃確認など、距離があるとその分手間もコストも増えるでしょう。
管理会社に委託しておけば、こうした現場対応を一手に引き受けてもらえるため、アパートが遠方にあっても問題なくアパート経営を続けられるでしょう。報告は電話やメールで行われるケースが多く、オーナーは重要な意思決定のみに時間を使うことになります。
特に相続などで遠方にあるアパートを引き継いだケースでは、出向くまでに時間と手間がかかる上に、管理業務に慣れていないので不安を感じやすいです。そうした場合も信頼できる管理会社があれば、地理的な制約に関係なく、安定したアパート経営が可能になるでしょう。
空室率を改善できる可能性がある
管理会社は、賃貸仲介会社とのネットワークや物件管理のノウハウ、地域の需要動向に関する豊富な情報を保有しています。委託管理をする場合、これらの強みを生かし、入居率を高めるための具体的な施策を実施してくれる可能性があります。例えば、ターゲットに合わせた家賃設定の見直しやリフォーム提案、入居者ニーズを踏まえた設備導入などもサポートの一環です。
さらに入居者募集時には、賃貸向けの不動産ポータルサイトへの掲載や店頭での広告展開を積極的に行い、問い合わせ対応から契約手続きまでをスムーズに進めてくれることもあります。これらにより、空室率改善に向けて多角的なアプローチを行えるでしょう。
アパート経営初心者にとって、入居者の獲得は不安要素の一つですが、こうしたプロのサポートを得られることで安定した収益確保につながるでしょう。
アパート管理を委託するデメリット
アパート管理を委託する上で、デメリットもいくつか存在します。ここでは代表的なデメリットを2点、ご紹介します。
委託管理費用がかかる
アパートの管理を管理会社に委託する場合、当然ながら委託費用が発生します。この費用には、入居者からの問い合わせ対応やトラブル処理、家賃の回収業務、清掃・点検などの基本的な業務が含まれますが、内容は管理会社ごとに異なるため注意が必要です。例えば、退去時のリフォーム手配や設備修理が別料金になる場合もあります。
また空室が続いている期間でも、建物・共用部の定期点検や清掃などを行う必要があるため、費用が発生するケースが一般的である点を認識しておきましょう。
費用に見合う管理内容かどうかを事前にしっかりと確認した上で、管理会社に委託するかどうかを検討することが大切です。
アパートの状況を把握しにくくなる
管理会社に委託する場合、日々の現場対応や入居者とのやりとりは管理会社が行います。そのため、オーナー自身の手間が省ける分、アパートの細かい状況を把握しにくくなる恐れがあるでしょう。例えば、建物や設備に不具合が出ていても、管理会社によっては対応の優先度が低く、大きな修繕が必要になるまで放置されてしまうケースもあります。
また管理会社の担当者によっては、トラブルの報告が遅かったり、必要な提案や改善策が提示されないケースもあります。特に担当者が異動となり、新しい担当者への引き継ぎがうまくいっていない場合や、対応が煩雑だと感じる場合は注意が必要です。
こうした事態を防ぐには、契約時に「定期報告の頻度や内容」について確認しておくことや、簡単でも定期的に自身で現地を確認する体制を整えることが有効です。任せきりにするのではなく、オーナーとして「最低限の情報は把握しておく」という意識を持っておきましょう。
アパート管理を委託するときの費用相場
アパートの管理を管理会社に委託する際は、いくつかの費用が発生します。代表的なのは、日常的な管理にかかる「管理委託費」と、入居者が決まった際に発生する「仲介手数料」です。
管理委託費は、毎月の家賃の3〜7％、つまり5％前後が一般的な相場とされています。例えば家賃が月10万円であれば、3,000〜8,000円が月額の管理費となる計算です。
仲介手数料は、原則上限があるものの管理会社によって異なります。複数の管理会社に見積もりを取って、相場を把握しておきましょう。
なお、定期清掃や小修繕、大規模修繕の際にはその都度費用がかかることもあるため、契約を結ぶ前に費用内訳をしっかり確認しておくことが大切です。
アパートの管理会社に委託する際の注意点
管理を委託する際は、単に費用や業務範囲だけではなく、会社の姿勢や対応力まで含めて検討する必要があります。ここからは、管理会社にアパートの管理業務を委託する際の注意点をご紹介します。
管理会社選定は慎重に行う
アパートの管理業務は、入居者の募集や家賃回収、修繕対応など多岐にわたります。管理会社に委託する場合、こうした業務を一任することになるため、管理会社の選定は重要です。
">もし質の悪い管理会社を選んでしまった場合、対応の遅れや不十分な清掃・点検が原因で、入居者の不満が高まり退去が増える恐れがあります。また修繕対応が遅れたために、建物の老朽化が進んでしまうこともあるでしょう。その結果、空室率の上昇や家賃の値下げといったことが発生し、アパート経営に悪影響を及ぼしかねません。
管理会社を選ぶ際は、担当者の対応や報告体制、過去の実績などを含めて慎重に比較・検討することが求められます。
自主管理よりもコストがかかる可能性がある
管理会社に委託することで当然ながら費用が発生するため、自主管理と比較するとコスト面での負担が増える可能性があります。そのため、特に収益性を重視する場合は「管理業務を委託することに、どれだけの価値があるのか」ということを冷静に見極めなければなりません。
コストを抑えたい場合には、「全部委託」ではなく「一部委託」を検討するのも一つの方法です。一部委託とは、建物管理業務や金銭管理業務のみを管理会社に任せ、それ以外の業務は自分で行うスタイルを指します。業務負担と費用のバランスを見ながら、適した委託方法を選ぶことが重要です。
アパート管理会社の選び方とポイント
アパート管理を委託する際は、選ぶ管理会社によって、その後の経営の安定性が大きく左右されます。ここからは、管理会社を選ぶ際に押さえておきたいポイントを見ていきましょう。
管理業務と仲介業務を両方行っている会社を選ぶ
管理会社には「管理業務に特化した会社」と「入居者募集などの仲介業務を専門とする会社」、そして「両方を一括して対応する会社」があります。
中でも、管理業務と仲介業務の両方に対応している会社を選ぶと、情報共有がスムーズに行えるため迅速な対応や入居率の安定につながりやすいでしょう。また募集から入居後の管理までを一貫して任せられるので、オーナーの手間もかかりにくいです。
物件に近い管理会社にする
物件に近い場所にある管理会社を選ぶことで、トラブル発生時の迅速な対応が期待できます。例えば、設備の故障や近隣トラブルなど、現地対応が求められる場面では、すぐに現場へ駆けつけられるかどうかが重要なポイントです。
さらに、">地元に根ざした管理会社は、地元の市場動向や入居者ニーズに精通しているため、状況に応じた柔軟な対応や具体的な提案をしてくれる可能性が高いです。
アパートの委託管理費用が相場からかけ離れている会社には注意する
アパートの委託管理費用が相場よりも高過ぎる管理会社には、注意しましょう。また相場よりも安過ぎる管理会社にも気を付けてください。委託管理費用が安過ぎる場合、業務の質が低かったり、対応スピードが遅かったりして満足のいく管理をしてもらえない可能性があります。
費用の安さだけで判断するのではなく、提示された費用に対してどのような業務を行ってくれるのか、どの程度スピーディかつ丁寧に対応してくれるのかをしっかり確認することが大切です。費用とサービスのバランスを見ながら、信頼できる管理会社を選びましょう。
担当者の対応が丁寧な委託先にする
アパートの委託管理では、担当者の対応力がそのまま物件の管理品質に直結することも多いです。特に、トラブル対応や修繕の判断において、オーナーとの連携や判断のスピードが求められます。
信頼できる担当者かどうかを見極めるには、次のような点をチェックするとよいでしょう。
● 報告・連絡・相談を小まめに行ってくれるか
● 地域の不動産事情に詳しく、的確なアドバイスがあるか
● 誠実で熱意のある対応をしてくれるか
● オーナーの立場に立った提案をしてくれるか
担当者との信頼関係が築ければ、長期的な経営の安定にもつながりやすいです。
【まとめ】
アパート経営では、日々の管理業務をどのように行うかが、安定した収益を得るための重要なポイントです。自主管理の場合、オーナーが自由に対応できるメリットはあるものの、手間や時間がかかってしまいます。なるべく負担を抑えつつ質の高い管理をしたい場合は、委託管理を選択するのがよいでしょう。
管理業務を外部に依頼する場合には、費用やサービス内容をしっかり比較検討した上で、信頼できる管理会社と契約することが大切です。
中央ビル管理は、東京・埼玉・千葉エリアにおいて、地域密着型の賃貸管理サービスを提供しています。物件清掃や建物管理、家賃回収、メンテナンス対応、クレーム対応といった、アパート管理に関するさまざまな対応を依頼可能です。アパートの管理業務を委託したいとお考えの方は、お気軽にご相談ください。
監修
（株）中央ビル管理 取締役 江本 昌央氏
所属/（株）中央ビル管理取締役 業務管理部部長
保有資格/ 宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士
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