騒音トラブルで管理会社やオーナーが行うべき対応とは？放置するリスクやスムーズに解決するためのポイントを紹介
賃貸経営
2025.08.29
更新日 2025.09.01
マンションやアパートなどの賃貸物件を所有していると、入居者同士の騒音トラブルに直面することがあります。些細な音がきっかけで大きなクレームに発展するケースもあるため、オーナーとしては適切な対応を取らなければなりません。
本記事では、騒音トラブルの主な原因や放置したときのリスク、解決に向けた対処法などについて詳しく解説します。騒音トラブルにお悩みの不動産オーナーの方は、ぜひ参考にしてください。
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目次
騒音トラブルが起こる理由とその実態
騒音トラブルは、建物の構造や住民の生活スタイルの違いによって起こりやすくなります。代表的な3つの要因には「建物の造り」「住民の生活リズムの違い」「住民の家族構成の違い」が挙げられます。一つずつ見ていきましょう。
建物の造り
建物の構造によっては、騒音トラブルが発生しやすくなることがあります。鉄筋コンクリート（RC）造や鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造の建物の場合、防音性に優れていることが一般的です。一方で木造や軽量鉄骨造の建物の場合、防音性能が低く、上下階や隣室の生活音が響きやすくなります。
なお、築年数の古い物件ほど、防音性能が十分でないケースもあり、入居者間でのトラブルが発生しやすいです。
住民の生活リズムの違い
住民同士の生活リズムが大きく異なる場合、音への感じ方にもズレが生じやすくなります。
例えば、夜勤明けで昼間に就寝している方にとって、日中の掃除機の音や子どもの遊ぶ声は大きなストレスとなるかもしれません。また夜遅くまでの音楽鑑賞や、早朝の生活音も、周囲の入居者との間でトラブルの原因となる可能性があります。さらに、近年ではテレワークが定着し、オンライン会議の声やパソコンから発せられる音などが問題視されるケースも増えています。
住民の家族構成の違い
家族構成によって生活音の種類や大きさが異なり、近隣トラブルの要因となることがあります。
例えば、子どもがいる家庭では、夜泣きや走り回る足音といった音がどうしても発生しやすくなります。こうした生活音を騒音と感じるかどうかは、聞き手側の状況や環境によって異なるでしょう。子育て経験のある方であれば、ある程度の生活音には寛容な傾向がありますが、静かな環境を求める単身者や高齢者にとっては騒音と感じられることもあります。生活スタイルや価値観の違いが、トラブルの火種となることも少なくありません。
騒音トラブルの主な原因
マンションやアパートなどの集合住宅における騒音トラブルは、日常生活の中で発生するさまざまな音が原因となり得ます。先述の通り、入居者本人にとっては気にならない音でも、周囲にとっては騒音と受け取られることがあり、感じ方には個人差があります。
以下は、トラブルの原因として多く挙げられる代表的な例です。
● 足音（特にスリッパを履かずに歩く場合）
● ドアや窓の開閉音、玄関扉を勢いよく閉める音
● 洗濯機や掃除機の稼働音（特に早朝・深夜）
● 子どもの泣き声、走り回る音、遊びの声
● 楽器の演奏音（ピアノやギターなど）
● ペットの鳴き声（特に犬の吠え声）
これらの音は、生活音であると同時に、発生時間帯や頻度によっては深刻なストレス源となります。特に夜間や早朝の音は、睡眠に悪影響を及ぼすため、クレームにつながりやすい傾向にあります。
騒音の基準
音に対する感じ方は主観的な面もありますが、一定の客観的な指標に「環境基準」があります。環境省が定める基準によると、一般的な住宅地における騒音の許容値は以下の通りです。
基準値（デシベル）
■昼間（6:00〜22:00） 55dB以下
■夜間（22:00〜翌6:00） 45dB以下
例えば、55dBは換気扇や家庭用クーラーの室外機の音に相当し、45dBは静かな図書館程度の音とされています。この基準を超える音が継続的に発生する場合、近隣住民が「騒音被害」として認識し、トラブルに発展する可能性が高まります。
※参考：環境省.「騒音に係る環境基準について」（参照2025-07-27）
騒音トラブルにおけるオーナー・管理会社の責任は？
所有する物件で騒音トラブルが発生した場合、オーナーや管理会社にも一定の責任が生じます。民法第601条では、賃貸人（オーナー）は賃貸物件を有償で貸す以上、賃借人が平穏に使用・収益できるように管理すべき義務があるという旨が規定されています。
これは賃貸人が単に物件を貸すだけではなく、入居者が快適に暮らせる環境を維持する責任を持っていることです。そのため、騒音トラブルを放置していると、契約違反と見なされる恐れもあるでしょう。
また、オーナーから管理を委託された管理会社も、トラブル発生時には適切な対応を行う義務があります。特に住民からの苦情が繰り返されている場合は、事実確認・是正指導・記録管理など、迅速かつ丁寧な対応が必要です。オーナーと管理会社の連携不足がトラブル長期化の原因となることもあるため、日頃からの情報共有と対応体制の整備が欠かせません。
※参考：e-GOV 法令検索.「民法」（参照2025-07-27）
騒音トラブルを放置したときのリスク<
騒音トラブルを軽視したり放置したりすると、物件の評価や経営に悪影響を及ぼす可能性があります。ここからは、オーナーや管理会社が適切に対応しなかった場合に起こりうる主なリスクを3つご紹介します。
退去者が出る場合がある
入居者が騒音に悩んでいるのにもかかわらず状況が改善されない場合、「この物件では安心して暮らせない」と感じ、退去を決断されるケースもあります。特に、長期間にわたってオーナーや管理会社から適切な対応がなされない場合、同様の悩みを抱える他の入居者の間にも不信感が広がり、複数の退去が相次ぐ恐れがあります。
空室が増えると賃料収入が減少するだけではなく、入居者募集にかかる労力や経費も膨らむため、早期の対応が重要です。
物件について悪い口コミが出る可能性がある
オーナーや管理会社の対応の遅れや不誠実な対応は、インターネット上の口コミや不動産情報サイトに悪い評価として残ることがあります。近年では物件選びの際に口コミを重視する入居希望者も多く、悪い印象が広まると、内見すら避けられる可能性があります。
一度付いた悪評は簡単には消えないため、スピーディかつ誠意のある対応をしましょう。
警察沙汰や訴訟に発展する場合もある
騒音が度を超えると、入居者が自治体の苦情相談窓口や保健所、あるいは警察に通報するケースもあります。民事訴訟に発展することもあり、その場合は当事者だけではなく、オーナーや管理会社にも対応の負担が及ぶ可能性があります。訴訟や警察沙汰になると、物件全体の評判が損なわれる恐れもあるため、あらかじめトラブルを未然に防ぐ取り組みが欠かせません。
騒音トラブルを解決するには？
騒音トラブルが発生した際は、感情的に対処せず、段階を踏んで冷静に対応する必要があります。ここからは、騒音トラブルを解決するための基本のステップをご紹介します。
1. ヒアリングをして原因を特定する
まずは、騒音の被害を訴えた入居者から詳細なヒアリングを行い、状況を正確に把握しましょう。単なる「うるさい」という苦情だけではなく、具体的な事実を確認する必要があります。具体的には、以下の点について丁寧に聞き取りましょう。
● 騒音が気になり始めた時期
● 騒音が気になる主な時間帯
● 騒音の発生源（上階・隣室など）
● 騒音の種類（足音、話し声、楽器音など）
● 騒音のレベル（必要に応じて騒音測定器を使用）
客観的な情報を基にトラブルの原因を特定することが、円滑な解決への第一歩となります。
2. 入居者全員に対してアナウンスを行う
原因がある程度特定できたら、すぐに特定の入居者へ連絡を取るのではなく、全入居者に向けたアナウンスを実施することが基本です。掲示板への掲示やポストへの案内文の投函といった方法で通知します。
このアナウンスでは、騒音の内容や発生時間帯などをある程度具体的に記載しつつ、特定個人が断定されないよう配慮してください。ただし、文言をぼかし過ぎると注意喚起の効果が薄れてしまうため「最近、◯時〜◯時頃に◆◆のような音が続いています。ご配慮くださいますようお願いいたします。」といった書き方が効果的です。
全体に周知すれば、騒音元の入居者本人が気付いて行動を改める可能性もあり、トラブルを穏便に解決できるケースもあります。
3. 騒音元の入居者に個別で連絡をする
入居者全員に対するアナウンス後も状況が改善しない場合には、騒音の原因となる入居者に対して個別に連絡を取る必要があります。連絡の際は、いきなり責め立てるのではなく、まずは相手の話を聞く姿勢で臨むことが大切です。
また通報者の個人情報は一切明かさず、プライバシーを保護することも重要なポイントです。話し合いの中で理解が得られれば、改善につながる可能性も高くなります。
なお、分譲マンションなどで管理組合がある場合には、管理会社ではなく組合に相談して調整を図るケースもあります。
やりとりの結果については、苦情を申し出た入居者に対しても、経過や対応内容を報告し、安心感を与えるように意識しましょう。
騒音トラブルをスムーズに解決するためのポイント
騒音トラブルの対応では、問題の長期化や入居者間の対立を避けることが重要です。対応のコツを押さえておけば、解決までの過程をスムーズに進められるでしょう。ここからはいくつかのポイントをご紹介します。
迅速な対応が大切
騒音に関する苦情が寄せられた場合は、できるだけ早く初期対応を行うことが大切です。時間が経つにつれて入居者の不満が高まり、信頼を損ねてしまう可能性もあります。相談を受けた際には「いつまでに何を行う予定か」といった対応の方針を伝えると、入居者の不安を和らげられるでしょう。初期対応の姿勢が、トラブルの印象を左右する大きなポイントになります。
騒音対策のためのアドバイスをする
騒音元の入居者に対し、具体的な対策方法を提案するのも有効な手段です。多くの場合、本人は騒音を出している自覚がないため、実行可能なアドバイスを伝えることで改善が見込めます。
例えば、以下のような工夫が効果的です。
● 床に厚みのある防音マットやカーペットを敷く
● 家具の脚にクッション材を取り付ける
● スリッパを履いて足音を抑える
● 壁際に本棚や収納家具を配置し、隣室への音の響きを軽減させる
実際の生活の中ですぐに実践できる内容をアドバイスすることで、騒音の軽減とトラブルの収束を期待できます。
騒音がやまない場合は退去の話をする
複数回注意したのにもかかわらず改善が見られない場合や、話し合いに応じてもらえない場合は、最終手段として契約解除を視野に入れましょう。ただし、賃貸借契約の解除には慎重な対応が求められます。例えば、他の入居者の生活に著しい支障を与えていると判断される場合など、契約解除をするための明確な根拠が必要です。
トラブルが長引くほど管理側の負担も大きくなるため、早い段階で法的な見解を確認しておき、方針をまとめておきましょう。
場合によっては管理会社の変更がおすすめ
騒音トラブルへの対応に限界を感じる場合や、現在委託している管理会社の対応に不満がある場合は、管理会社の見直しを検討するのも選択肢の一つです。
実績の豊富な管理会社であれば、これまでの経験を基に、適切な初動や入居者への対応、法的知識を踏まえた対策を行ってくれる可能性があります。
トラブルが迅速かつ円満に解決すれば、管理側の負担が軽減されるだけではなく、入居者の満足度が向上します。結果として、長期入居の促進や空室率の改善にもつながるでしょう。
【まとめ】
騒音トラブルは、どの賃貸物件でも起こり得る身近な問題です。建物の構造や入居者の生活スタイルなど、さまざまな要因によって発生する可能性があるものですが、適切な対応をすれば、深刻なトラブルに発展する前に収束させられる可能性があります。
反対に騒音トラブルを放置してしまうと、退去や評判の低下、場合によっては訴訟リスクにもつながるため、早い段階での対応が欠かせません。トラブルの原因把握から入居者全員へのアナウンス、個別対応、そして最終的な判断に至るまで、段階を踏んで冷静に対応しましょう。
なお、もし現在依頼している管理会社の対応に不安を感じたり、不満があったりする場合は、管理会社の見直しを検討するのも一つの方法です。
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