こんな時はアパートの管理会社を変更した方がよい？変更する際のポイントまで解説
賃貸経営
2025.07.16
更新日 2025.07.17
アパート管理会社の変更は、契約途中でも可能です。空室が続いている場合や、管理コストが高い場合、対応が悪い場合などはアパート管理会社の変更を検討しましょう。その際は変更のタイミングや、変更によって問題が解決されるか否かを精査するのがポイントです。現在アパートの管理業務を委託している管理会社に何らかの不満がある場合、管理会社を変更するのも一つの方法です。「面倒だから」「どこも同じようなものだから」と不満点を放置していると、知らない間に損をしたり、トラブルが発生したりするリスクがあります。
本記事では、アパートなどを管理する賃貸管理会社を変更した方がよいケースや、管理会社を変更する際の流れ、変更するメリットなどについて解説します。アパートのオーナーの方はぜひ参考にしてみてください。
目次
アパート管理会社の変更は可能！
「今の管理会社に不満があるけれど、途中で会社を変更できるの？」と疑問に思うアパートのオーナーの方もいるでしょう。結論から述べると、アパートの賃貸管理会社を途中で変更することは可能です。
管理会社に業務を委託する際、オーナーは管理会社との間で管理委託契約を締結します。管理委託契約を解除する手続きを行えば、契約途中でも他社に乗り換えられるのです。
契約を解除するに当たって、いつまでに手続きが必要なのかは契約の内容によって異なります。基本的には、解約の3カ月前までに申し入れを行うことで契約を終了できます。ただし、管理会社によっては3カ月以上の期間を設定しているところもあるようです。
そのため、途中で管理会社の乗り換えを検討する場合は、あらかじめ管理委託契約書をチェックし、解約の申し入れ期日を調べておきましょう。
こんな時は管理会社を変更した方ほうがよいかも！？
賃貸管理会社を変更する理由にはさまざまなものがありますが、以下のようなケースに該当する場合は管理会社を乗り換えた方がよいといわれています。
● 空室が3カ月以上続いている場合
● 所有物件の条件がいいのに管理費用が高い場合
● 管理会社の対応が悪く管理に支障が出る場合
● 前オーナーが契約していた管理会社を引き継いでいる
ここからは、それぞれの理由について詳しく説明します。
空室が3カ月以上続いている場合
空室リスクはどの物件も少なからず抱えているものですが、退去者が出てから3カ月以上経っても空室が埋まらない場合、管理会社の集客力（客付け力）が不足している可能性があります。空室が長く続くほど家賃収入が減り、経営が苦しくなる可能性が高いです。
3カ月経っても空室が埋まらない場合は、管理会社に問い合わせ、納得のいく回答を得られるかどうかを確認しましょう。管理会社側から納得のいく報告を受けられない場合は、管理会社の変更を検討した方がよいかもしれません。集客力の有無は管理会社による差が大きいため、集客力のある会社を選べば、空室を短期間で埋めることもできます。
所有物件の条件がいいのに管理費用が高い場合
「駅や商業施設にアクセスしやすい」「新築または築浅物件である」など、所有物件の条件が良い場合、あまり積極的にアプローチしなくても入居者を募れます。集客力や営業力の高い管理会社は総じて管理費用が高いケースが多いため、所有物件の条件が良い場合は多少集客力が下がったとしてもコストのかからない管理会社へ変更した方がよいかもしれません。
ただし、格安の管理会社は業務範囲が極端に狭かったり、サービスの質が悪かったりするケースもあります。コストだけで管理会社を選ぶと、思わぬトラブルや後悔の原因になることもあるため、総合的に判断することを忘れないようにしましょう。
管理会社の対応が悪く管理に支障が出る場合<
「クレーム対応が遅い」「清掃業務がいい加減」など管理会社の対応が悪いと、入居者から不満が出たり、建物や設備の維持に支障を来したりする恐れがあります。場合によっては退去者が相次ぐことも考えられるため、管理会社の業務や対応に何らかの不満を感じている場合は、直接指摘してみましょう。それでも対応が改善されない場合は、なるべく早めに他の管理会社へ変更することをおすすめします。
なお、管理会社に業務の全てを一任していると、対応の悪さに気付かない恐れがあります。ただ月次報告に目を通すだけではなく、定期的にアパートを訪れ、適切な管理が行われているかどうかチェックしておきましょう。
前オーナーが契約していた管理会社を引き継いでいる
前オーナーから不動産を譲り受けた場合（オーナーチェンジ）、管理会社の業務範囲やサービス内容、サービスの質などをよく分からないまま引き継ぐケースが少なくありません。引き継いだ管理会社が優良な会社であれば問題ありませんが、空室率が高い、管理業務がずさんなど、何らかの問題を抱えている場合は、管理会社の変更を検討した方が良いでしょう。
その場合、オーナー自らが現地に出向いて管理状態をチェックしたり、「現在どのくらいの空室があって、どういう対策が講じられているのか」を確認したりする作業が必要になります。
賃貸管理会社を変更する時の流れ
賃貸管理会社を変更する場合、新しい管理会社と契約手続きを進めると同時に、現在の管理会社との契約を解除する手続きも行わなければなりません。手続きに遅れが生じると、管理業務がスムーズに委託されず、アパート経営に支障を来す恐れがあります。それぞれの手続きを円滑に進めるためにも、変更手続きの大まかな流れを押さえておきましょう。
ここからは、賃貸管理会社を変更する場合の基本的な流れをご紹介します。
現在の管理会社との契約内容を確認する
まずは現在の管理会社との契約内容をチェックし、いつまでに解約の申し入れをする必要があるのかを確認します。特に解約期間について定めがない場合は、民法第651条の1の定めにより、いつでも委任契約の解除が可能です（※）。
ただし、管理会社にとって不利な時期に委任を解除した場合、同条の2の規定により、相手方の損害について賠償責任を負う可能性があります。例えば不利な時期とは、月の半ばで中途解約するようなケースです。この場合、管理会社にとって不利にならないよう、月の半ばでも月末までの管理手数料を支払うなどの譲歩を検討する必要があるでしょう。
管理会社の選定と各社への見積もりを依頼
アパートの管理業務を新たに委託する管理会社の選定を行います。新しい管理会社を選ぶ際の基準となるポイントは、主に以下の3つです。
● 委託できる業務の内容
● 手数料
● 担当者の対応の良さ
特に、現在の管理会社で不満に感じている点が、変更することで改善されるのかを確認するのが大切です。現在の管理会社と比較してみて、変更する価値があるかどうか、慎重に判断しましょう。条件やニーズに合った管理会社をいくつかピックアップしたら、各社に同じ条件で見積もりを依頼します。相見積もりを取って各会社の特徴やメリットを比較すれば、より良い条件を提示した管理会社を選べるでしょう。
管理委託契約書の内容を確認する
相見積もりの結果、1社に絞り込んだら、管理委託契約書を交わします。管理委託契約書には、以下のような項目が記載されています。
● 委託する業務の範囲
● 契約期間
● 管理委託手数料
● 更新方法
● 敷金・賃料の引き渡し方法
● 管理業務の報告
● 解約の条件
いずれも非常に重要な要素であり、オーナーと管理会社の間で認識の食い違いがあると、後のトラブルの原因となりやすいです。そのため、管理委託契約書が交付されたら全ての内容に目を通し、間違いや不備がないかしっかりチェックしましょう。もし間違いや不備があった場合は、その場で管理会社に問い合わせ、確認を取ってください。
現在の管理会社に解約の通知をする
現在の管理会社に解約通知書を送付します。
解約通知書には、一般的に以下のような項目を記載します。
● 契約終了日
● 物件名
● 物件の所在地
● オーナーの住所・氏名
● 物件の鍵・賃貸借契約書などの送付先
上記はあくまで一例であり、管理会社によっては所定のフォーマットの利用が義務付けられているケースもあります。管理委託契約書を確認し、解約通知書のフォーマットの有無や内容について調べておきましょう。
入居者へ告知する
賃貸管理会社の変更を行う旨を、入居者に告知します。特に集金業務を委託している場合、入居者は現在の管理会社に家賃を振り込んでいるため、変更した旨を告知しなければなりません。お金にまつわるトラブルが起こる可能性があるため、早めに告知を行いましょう。
告知の方法としては、アパートのエントランスの目立つ場所に告知書を掲示する、各戸にポスティングするなどの方法があります。ただし、集金業務を委託している場合は、なるべく入居者全員と対面し、口頭で説明するようにしましょう。
なお、告知する際は、賃貸管理会社の変更の理由についてもざっと説明しておくのがおすすめです。「管理の質を向上するため」などポジティブな理由を明記しておけば、入居者も不審に思わず、変更を受け入れやすくなります。
※参考：e-Gov法令検索.「民法」（参照2025-6-2）
賃貸管理会社を変更するメリット
賃貸管理会社を変更すると、主に以下のようなメリットがあります。
● 業務内容の充足を図ることができる
● 入居率を高めることができる
● 管理委託費を適正化できる
管理会社の変更には、解約や新しい管理会社の選定、契約などさまざまな作業が必要になるため、相応の手間と時間がかかりますが、多くのメリットを期待できるため、必要と判断したら積極的に検討しましょう。
ここではそれぞれのメリットについて詳しく解説します。
業務内容の充足を図ることができる
現在の管理会社の業務内容や対応に不満を感じている場合、新しい会社に乗り換えることで業務内容の充足を図れます。
例えば、滞納者への対応が素早くなる、清掃業務に不備がなくなる、適切な長期修繕計画を立てられるようになるなどです。また、営業力に長けた管理会社に変更すれば入居率アップを期待でき、提案力に優れた管理会社に変更すれば、これまで自覚していなかった新たな課題や問題を洗い出してもらえる可能性があります。管理業務の内容が充実したものになれば、入居者の満足度も向上して空室リスクの低減につながる他、資産価値の維持・向上も図れるでしょう。
入居率を高めることができる
入居率の高い管理会社に業務を委託した場合、空室が減り収益アップが期待できます。入居率を上げるためのポイントは複数あり、例えば、問い合わせやクレームに対して迅速に対応する、清掃が行き届いているなどの要素が挙げられます。また入居者募集に関しても独自のノウハウがあり、物件の特徴や強みを効果的にアピールしてくれる管理会社であれば、退去者が出ても短期間で空室を埋めてくれるでしょう。
なお、賃貸管理手数料は賃料に比例して高くなる傾向にあるため、入居率が高くなればそれだけ手数料の負担は大きくなることを認識しておきましょう。ただし手数料の増額分よりも、入居率アップに伴う賃料の増額分が上回れば、トータルで収益性アップを見込めます。
管理委託費を適正化できる
管理委託費は委託先によって変動するため、同じ条件で業務を委託しても費用に大きな差が出ることがあります。中には悪徳な業者もあり、相場を大幅に超えた手数料を徴収してきたり、賃料の割りにずさんな管理を行ったりケースもゼロではありません。
より良い条件の管理会社に変更すれば、相場や物件の規模、管理仕様に応じた適正な費用で管理業務を委託できるため、変更前よりもコストを節約できる可能性があります。さらにサービス内容も改善されれば費用対効果もアップし、コストを抑えながら管理業務の効率化や質の向上を最大化できるでしょう。
賃貸管理会社を変更することで起こり得るトラブル
賃貸管理会社の変更には多くのメリットがありますが、変更によってトラブルが発生する可能性もゼロではありません。「やはりやめておけばよかった」と後悔しないよう、管理会社変更に伴う影響やリスクをあらかじめ把握し、然るべき対策を講じましょう。
ここからは、管理会社変更によって起こり得るトラブルを2つご紹介します。
入居者からの不満が出る可能性がある
管理会社と入居者は接点が多いため、管理会社の変更によって入居者から不満が出る可能性があります。
特に多いのは、家賃の振り込み先変更に対する不満です。管理会社に集金業務を委託している場合、家賃の振り込み先が新たな会社に変更されるため、諸手続きが必要になることがあります。また、管理会社変更の通知が行き渡っていなければ、「誤って以前の管理会社に家賃を振り込んでしまった」という入居者も出てくる恐れがあります。
他にも、管理業務の内容や対応の良し悪しによって「以前の管理会社が良かった」「前の管理会社では対応してくれたのに」といったクレームや要望が寄せられる可能性もあるため、管理会社選びは慎重に行いましょう。
家賃保証会社との保証が切れる可能性がある
家賃保証とは、入居者が家賃を滞納した際に、保証会社が賃料を立て替えてくれる制度です。入居者の家賃滞納はオーナーにとって大きな負担となるため、家賃保証は万一のトラブル対策として有用な手段です。
ただし、家賃保証会社の多くは管理会社と業務提携を結んでいるため、管理会社の変更に伴って保証が切れる可能性があります。その保証会社が新たな管理会社との業務提携に対応していれば問題ありませんが、そうではない場合、新たな保証会社を探さなければなりません。
特に信販系の保証会社や小規模な保証会社は管理会社の変更に対応していないケースが多いため、管理会社を変更した場合に保証契約はどうなるのか、あらかじめチェックしておきましょう。
賃貸管理会社を変更する時に押さえるべきポイント
賃貸管理会社を変更する際に押さえておきたいポイントは、大きく分けて2つあります。
まず1つ目は、なるべく閑散期を狙って変更を行うことです。新生活をスタートする直前の1～3月や、異動辞令などが出やすい9～10月は入居・退去が増えるため、管理会社は多忙を極めます。
繁忙期に変更を申し出ると引き継ぎがおろそかになったり、解約までに時間がかかったりする可能性があるため、上記の期間以外の閑散期を狙って申し入れを行うのがおすすめです。
2つ目は、現在抱えている不満や問題が管理会社変更によって本当に解消されるかどうかを確認することです。例えば、空室率の高さがネックで管理会社の変更を検討したにもかかわらず、手数料の安さだけに引かれて管理会社を選んだ結果、かえって入居率が下がるケースも考えられます。
管理会社は簡単に変更できないため、乗り換えてから後悔しないよう、現在抱えている不満や課題がきちんと解決されるかどうかをしっかり吟味することが大切です。
【まとめ】アパート管理会社変更の際は慎重に検討しよう
現在の管理会社に何らかの不満を感じている場合、アパート管理会社を変更することで問題が解決される可能性があります。一方で、管理会社選びを誤ると、入居者からクレームが寄せられたり、家賃保証が切れたりと、さまざまな問題が発生するリスクもゼロではありません。特に管理業務の質が落ちると、退去者が相次ぐ原因になる可能性があるため、変更先のアパート管理会社は慎重な検討が大切です。
株式会社中央ビル管理は、創業以来、地域密着型の管理会社としてきめ細かなサービスを提供してきた実績があります。長年培ってきた地域ネットワークや膨大なデータを生かし、ニーズに合った管理サービスを提供いたします。
管理サービスの質やコストパフォーマンスの向上を求めてアパート管理会社の変更を検討されている方は、ぜひ中央ビル管理までお気軽にご相談ください。
監修
（株）中央ビル管理 取締役 江本 昌央氏
所属/（株）中央ビル管理取締役 業務管理部部長
保有資格/ 宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士
